Wer in Köln ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch bewerten will, kommt an einer Zahl nicht vorbei: der ortsüblichen Miete. Sie ist der Ausgangspunkt jeder Berechnung nach § 14 BewG, denn der Kapitalwert eines Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger. Und der Jahreswert ist nichts anderes als die Miete, die der Eigentümer erzielen könnte, wenn die Wohnung nicht belegt wäre.

Diese Seite nennt den Wert für Köln mit Ausgabe, Stichtag und Quelle, rechnet eine
Beispielwohnung vollständig durch und erklärt, wo die gesetzliche Obergrenze aus
§ 16 BewG greift. Wer lieber selbst mit eigenen Zahlen rechnet, nutzt den
Rechner für das Wohnrecht oder den
Nießbrauch-Rechner.

Die ortsübliche Miete in Köln

Maßgeblich ist der städtische Mietspiegel — Angebotsmieten aus Immobilienportalen liegen systematisch höher und wären als Jahreswert zu hoch angesetzt. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, normaler Ausstattung, Baujahr um 1980 und in mittlerer Wohnlage weist er eine Nettokaltmiete von 8,40 Euro je Quadratmeter im Monat aus.

• Wert: 8,40 Euro/m² Nettokaltmiete
• Bezug: Referenzwohnung 70 m², normale Ausstattung, Baujahr um 1980, mittlere Wohnlage
• Ausgabe: Kölner Mietspiegel April 2025 (EINFACHER Mietspiegel, § 558c BGB, Hrsg. Rheinische Immobilienbörse e.V.)
• Stand: Stand April 2025
• Quelle: Mietspiegel Köln

Das Mietniveau in Köln ist damit hoch. Das liegt im oberen Viertel der deutschen Großstädte. Ein Nutzungsrecht bindet hier also einen vergleichsweise großen Teil des Immobilienwerts.

Ein Hinweis zur Quelle: Köln hat keinen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, sondern einen einfachen nach § 558c BGB. Der Unterschied ist juristisch erheblich. Ein qualifizierter Mietspiegel genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung: Was in ihm steht, gilt vor Gericht als ortsübliche Vergleichsmiete, bis das Gegenteil bewiesen ist. Ein einfacher Mietspiegel ist nur ein Indiz. Für die Bewertung eines Nutzungsrechts bleibt er brauchbar, aber wenn es um größere Summen geht — etwa bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt — lohnt ein Sachverständigengutachten, das einer Prüfung durch das Finanzamt sicher standhält.

Wichtig: Dieser Wert gilt für den oben beschriebenen Referenzfall. Ihre eigene
Wohnung kann deutlich darüber oder darunter liegen. Baujahr, Wohnlage, Ausstattung
und Wohnfläche gehen in jeden Mietspiegel als
eigene Merkmale ein — ein Neubau in guter Lage erreicht leicht das Doppelte einer
unrenovierten Wohnung am Stadtrand. Für eine belastbare Zahl schlagen Sie Ihre
Wohnung im Mietspiegel selbst nach oder nutzen den Mietspiegelrechner der Stadt.

Beispielrechnung nach § 14 BewG für Köln

Die Rechnung läuft in drei Schritten. Zuerst der
Jahreswert: die Jahresmiete, die der Eigentümer
ohne das Nutzungsrecht erzielen könnte.

70 m² × 8,40 Euro = 588,00 Euro im Monat,
also 588,00 × 12 = 7.056,00 Euro im Jahr.

Im zweiten Schritt kommt der Vervielfältiger
dazu. Er hängt vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab und steht im
BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003), Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes, Zinssatz 5,5 Prozent. Für eine 75-jährige Frau beträgt er 9,393, für einen 75-jährigen
Mann 8,282 — Frauen haben die höhere statistische Lebenserwartung, deshalb
ist ihr Nutzungsrecht mehr wert.

Im dritten Schritt wird multipliziert. Das Ergebnis ist der
Kapitalwert des Nutzungsrechts:

Alter der berechtigten Person	Kapitalwert Frau	Kapitalwert Mann
70 Jahre	78.371 Euro	70.123 Euro
75 Jahre	66.277 Euro	58.438 Euro
80 Jahre	52.849 Euro	45.928 Euro

Alle Werte beruhen auf dem Jahreswert von 7.056,00 Euro und damit auf der
Referenzwohnung. Die vollständige Vervielfältiger-Tabelle für jedes Alter finden Sie
in der Tabelle zur
Berechnung von Wohnrecht und Nießbrauch.

Die Obergrenze aus § 16 BewG — und wann sie in Köln greift

§ 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den 18,6ten Teil des Verkehrswerts der
Immobilie. Der Gedanke dahinter: Ein Nutzungsrecht kann nie mehr wert sein als die
Sache, an der es besteht. Praktisch heißt das, dass bei günstigen Immobilien mit
hoher Miete nicht der rechnerische Jahreswert gilt, sondern der gedeckelte.

Für die Beispielwohnung in Köln liegt die Schwelle bei
7.056,00 × 18,6 = 131.242 Euro. Ist die Wohnung weniger wert
als dieser Betrag, greift die Deckelung und der Jahreswert sinkt auf
Verkehrswert ÷ 18,6.

Bei den Immobilienpreisen in Köln wird dieser Fall selten eintreten — eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt hier regelmäßig deutlich über dieser Schwelle. Die Deckelung ist hier eher ein Randfall.

Notar und Grundbuch in Köln

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch entsteht nicht durch Absprache, sondern durch
notarielle Beurkundung und Eintragung im
Grundbuch. Verträge über Grundstücke bedürfen nach
§ 311b BGB der Beurkundung; ohne sie sind sie formunwirksam. Eingetragen wird das
Recht in Abteilung II.

• Zuständige Notarkammer: Rheinische Notarkammer
• Grundbuchamt: AG Köln

Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und damit nach dem Geschäftswert —
also nach dem Kapitalwert, den wir oben berechnet haben. Sie sind gesetzlich
festgelegt und bei jedem Notar in Köln identisch. Ein Preisvergleich bringt
nichts; die Auswahl sollte sich nach Erfahrung mit Nutzungsrechten richten. Was im
Einzelnen anfällt, steht in unserem Beitrag zu
Notarkosten bei
Nießbrauch und Wohnrecht.

Wohnrecht oder Nießbrauch — der Unterschied wirkt auf den Wert

Bis hierhin haben wir beide Rechte gleich behandelt, weil die Formel dieselbe
ist. Beim Jahreswert gehen sie aber auseinander. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
erlaubt nur das eigene Wohnen; vermieten darf der Berechtigte nicht ohne Zustimmung
des Eigentümers. Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB umfasst dagegen die
Fruchtziehung — der Nießbraucher darf die
Wohnung vermieten und die Mieten behalten.

Weil der Nießbrauch mehr erlaubt, wird sein Jahreswert in der Praxis mit der
vollen erzielbaren Miete angesetzt. Beim bloßen Wohnrecht nehmen Finanzämter
mitunter einen Abschlag vor, weil die Vermietungsmöglichkeit fehlt. Welche
Kosten dabei auf wen entfallen, klärt der Beitrag zu
Kosten und
Lasten bei Wohnrecht und Nießbrauch.

Leibrente, Teilverkauf und Rückmiete in Köln

Die ortsübliche Miete ist nicht nur der Jahreswert eines Nutzungsrechts. Sie ist auch
die Rechengröße für die drei anderen Wege, Kapital aus der eigenen Immobilie zu lösen —
zusammengefasst unter dem Oberbegriff Immobilienverrentung.

Beim Verkauf mit Rückmiete
verkaufen Sie und bleiben als Mieter. Die Miete richtet sich nach genau dem Wert oben:
in Köln also rund 588,00 Euro im Monat für 70 Quadratmeter, über das
Jahr 7.056,00 Euro. Das ist der Betrag, den der Verkaufserlös dauerhaft tragen muss —
rechnen Sie ihn gegen die Rendite, die Sie auf den Erlös erwarten.

Beim Teilverkauf zahlen Sie ein
Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil,
üblich sind drei bis sechs Prozent im Jahr auf die Auszahlungssumme. Der örtliche Vergleich
ist der Prüfstein: Für die Hälfte der Wohnung wären in Köln etwa
294,00 Euro im Monat marktüblich. Liegt das Nutzungsentgelt darüber,
zahlen Sie für Ihre eigene verkaufte Hälfte mehr als die ortsübliche Miete.

Bei der Leibrente wird der Kapitalwert des
Wohnrechts vom Kaufpreis abgezogen, und die monatliche Rente bemisst sich am verbleibenden
Betrag. Je höher die Miete am Ort, desto höher der Abzug — und desto niedriger die Rente.
Wie sich das für Ihre Immobilie auswirkt, zeigt der
Leibrenten-Rechner. Welches der vier Modelle
wann trägt, vergleicht der Beitrag
Wohnrecht,
Nießbrauch, Leibrente, Teilverkauf und Rückmiete im direkten Vergleich.

Was Sie mit der Zahl für Köln machen können

Der Kapitalwert ist die Grundlage für drei typische Situationen. Bei einer
Schenkung mindert er den steuerpflichtigen Wert der Immobilie, was die
Schenkungssteuer senken oder ganz vermeiden
kann. Bei einer Ablösung ist er der Ausgangspunkt für die Abfindung, die der
Berechtigte für den Verzicht erhält. Und bei einem Verkauf mit Wohnrecht oder
Verrentung bestimmt er, um wie viel der Kaufpreis unter dem unbelasteten
Verkehrswert liegt. Wie hoch eine monatliche Zahlung stattdessen ausfällt, zeigt der
Leibrenten-Rechner.

Hinweis zu den Zahlen auf dieser Seite

Mietspiegel werden alle zwei Jahre neu erhoben oder fortgeschrieben, die
Vervielfältiger ändert das Bundesfinanzministerium jährlich zum 1. Januar. Die hier
genannten Werte entsprechen dem Stand, der unter „Ausgabe“ und „Stand“ angegeben
ist. Prüfen Sie vor einer verbindlichen Entscheidung, ob inzwischen eine neue
Ausgabe gilt — die Quelle ist oben verlinkt. Diese Seite ersetzt keine Beratung
durch Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt; bei größeren Vermögenswerten ist
diese Beratung durch nichts zu ersetzen.