Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie zu übertragen, bringt steuerliche Vorteile, aber auch einige Pflichten mit sich. Wir haben im Folgenden zusammengefasst, in welchem Umfang diese für den Übergeber der Immobilie, also für den Nießbraucher, und für den Erwerber (bzw. Erbe) relevant sind.

1. Nießbrauch als Instrument für Steuerersparnisse

1.1 Minderung des sog. steuerpflichtigen Erwerbs

Wenn ein Haus oder eine Wohnung mit Nießbrauch übertragen wird, reduziert sich der Wert der Immobilie um den Wert des Nießbrauchs. Und dies wiederum führt in vielen Fällen zu einer geringeren Erbschafts- oder Schenkungssteuerlast. Bei der Schenkung von Immobilien können somit durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts erhebliche Steuern gespart oder die Schenkungssteuer dank der Freibeträge sogar komplett vermieden werden. Der Steuervorteil ist umso größer, je jünger der Schenkende ist.

1.2 Bewertung des Nießbrauchs

Das Nießbrauchrecht stellt ein Nutzungsrecht dar. Um diesem Recht einen monetären Wert zuzuschreiben, sind einige Schritte erforderlich. Der Wert des Nießbrauchs wird gemäß den steuerlichen Vorschriften bewertet und basiert auf den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes. Häufig wird ein Sachverständiger beauftragt, um den Wert zu ermitteln. Dieser berücksichtigt bei der Bewertung den Jahreswert der Immobilie, der sich aus einer (fiktiven) Jahresmiete ergibt, sowie die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers – mit diesen Zahlen und mit Hilfe einer offiziellen Tabelle vom Bundesministerium für Wirtschaft, die eine Auflistung von sogenannten Vervielfältigern beinhaltet, kann der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet werden.

1.3 Wirtschaftliche Nutzung durch Nießbraucher

Durch ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht behält der Nießbraucher das Recht, die belastete Immobilie selbst zu nutzen, aber auch Erträge zum Beispiel durch Vermietung zu ziehen. Im Vergleich zum Wohnrecht, das nur eine persönliche Nutzung der Immobilie zulässt, kann der Nießbrauch für ältere Menschen von großem Vorteil sein, da dieser mehr finanzielle Sicherheit mit sich bringt. Selbst wenn man die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen kann, kann man weiterhin daraus einen monetären Nutzen ziehen, indem man sie vermietet. Bei den heutigen hohen Pflegekosten im Alter ist das sicherlich keine Kleinigkeit!

2. Pflichten und korrekter Ablauf

2.1 Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht

Wer seine Immobilie mit Nießbrauch veräußert, verschenkt oder vererbt, sollte sich im Bewussten sein, dass man durch diese Transaktion die Kontrolle über seine Immobilie verliert – auch wenn einem als Nießbraucher ein umfangreiches Nutzungsrecht erhalten bleibt. In manchen Fällen wie zum Beispiel Immobilienverkäufen oder Vermietungen kann dies zu Einschränkungen führen. Unter anderem ist eine mit Nießbrauch belastete Immobilie nicht so leicht zu verkaufen oder zu vermieten als eine lastenfreie Immobilie.

2.2 Mögliche Folgen bei Missbrauch

Es ist dringend darauf zu achten, dass die Bewertung des Nießbrauchs korrekt und dem Bewertungsgesetz entsprechend erfolgt. Man kann davon ausgehen, dass die Steuerbehörden regelmäßig Kontrollen und Prüfungen durchführen, um sicherzustellen, dass das Modell Nießbrauch nicht missbraucht und keine Umgehung von Steuervorschriften stattfindet. Wenn die Übertragung der Immobilie nicht zu marktüblichen Bedingungen erfolgt oder wenn der Nießbrauch auf eine andere Weise missbraucht wird, können dem Nießbraucher und dem Erwerber steuerliche Konsequenzen drohen.

3. Steuerlich relevante Aspekte für den Erwerber

a) Reduzierter Wert der zu übertragender Immobilie

Wie bereits oben erwähnt wird vom Nießbrauch häufig bei Erbauseinandersetzungen und Schenkungen Gebrauch gemacht, weil beträchtliche Steuerersparnisse erzielt werden können. Der Erbe beispielsweise profitiert von einem reduzierten steuerpflichtigen Erwerb, da der Wert des Nießbrauchs vom Gesamtwert der übertragenen Immobilie abgezogen wird. Dies wiederum führt zu einer niedrigeren Erbschaftssteuerlast im Vergleich zu einer unbelasteten Übertragung. Im besten Fall liegt der steuerpflichtige Wert der Immobilie unter dem Freibetrag, der dem Erbe bei der Erbschaftssteuer zusteht (z. B. Kinder: 400.000 Euro), wodurch die Vermögensübertragung steuerfrei bleibt.

4. Fallstricke und professionelle Beratung

Ganz gleich, ob Schenkung, Vererben oder Verkauf: Die Übertragung von einer Immobilie mit Nießbrauch sollte immer gut überlegt und geplant sein.

• Komplexe Bewertung: Erstens kann die Bewertung des Nießbrauchs komplex sein und sie erfordert möglicherweise die Expertise eines Gutachters oder Steuerberaters, um den korrekten Wert festzulegen.
• Korrekte Gestaltung: Zweitens sollten steuerliche Gestaltungen immer im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden, um Risiken zu vermeiden. Missbrauch dieses an sich attraktiven Modells kann zu steuerlichen Konsequenten führen.
• Beratung durch Experten: Drittens empfehlen wir, vor der Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauch eine professionelle Beratung durch einen Steuerberater oder auch Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Erst durch Expertenrat kann man die steuerlichen Auswirkungen vollständig verstehen und optimale Bedingungen für die Vermögensübertragung schaffen. Nicht zuletzt wird dadurch auch rechtliche Sicherheit geschaffen und steuerliche Risiken für beide Parteien minimiert.