Lebenslanges Wohnrecht
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Pressestimmen

Das Thema Lebenslanges Wohnrecht wird intensiv in den Medien diskutiert. Lesen Sie unten mehr darüber!

 
Für Senioren sind große, veraltete Eigenheime oft teuer im Unterhalt. Doch es gibt die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen und dafür eine Zusatzrente und ein lebenslanges Wohnrecht zu erhalten.

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Lebenslanges Wohnrecht im Detail

Das lebenslange Wohnrecht stellt die Berechtigung dar, eine Immobile – sei es ein Haus oder eine Wohnung – bis zum Lebensende nutzen zu dürfen. Auch ohne der Eigentümer der Immobilie zu sein, darf der sogenannte Wohnberechtigte die Immobilie nutzen. Das Recht ist an den Wohnberechtigten persönlich bzw. an eine Personengruppe für einen bestimmten Zeitraum gebunden. Dabei gewährt der Eigentümer der Immobilie dem Wohnberechtigten ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht, welches auch durch den Verkauf der Immobilie unberührt bleibt.

Wie ist die genaue Definition des Wohnrechts?

Das Wohnrecht ist als sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §1090 BGB geregelt: „Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“

Was passiert bei einem Verkauf der Immobilie?

Bei einem Verkauf der Immobilie, das heißt bei einem Eigentümerwechsel, wird das lebenslange Wohnrecht nicht beeinträchtigt, sofern es im Grundbuch eingetragen ist. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, den Wohnberechtigten in der Wohnung leben zu lassen.

Wie wird das Wohnrecht abgesichert?

Der einzige sinnvolle Weg, ein lebenslanges Wohnrecht abzusichern, ist ein notariell beglaubigter Vertrag und ein Eintrag ins Grundbuch. Ein Vertrag zwischen den Parteien kann auch mündlich oder schriftlich geschlossen werden, jedoch empfiehlt es sich, stets auf Nummer sicher zu gehen. Auch wenn Sie sich mit dem neuen Eigentümer erst einmal einigen, können veränderte wirtschaftliche Verhältnisse auch zu einem neuen Eigentümer führen, der sich unter Umständen nicht mit Ihnen auf eine lebenslange Nutzung der Immobilie einigen möchte. Mit einem Eintrag ins Grundbuch wirkt sich dieses Recht verbindlich auf Eigentümer aus und sichert Sie in Streitfällen ab.

Welche Zeiträume sind üblich?

Wie üblich bei Verträgen können die Konditionen flexibel geregelt werden. Das Wohnrecht kann entweder befristet oder auf Lebenszeit bis zum Ableben der wohnberechtigten Person erfolgen. Es kann eine monatliche, jährliche oder einmalige Zahlung vereinbart werden – Sie sind flexibel in der Ausgestaltung.

Üblicherweise  vereinbaren die Vertragsparteien ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht. 

Häufige Anwendungsfälle

Oftmals ist die eigene Immobilie das einzige nennenswerte Eigentum von Senioren. Doch Eigentum verpflichtet auch, wie es so schön heißt. Wenn bestimmte Instandhaltungen und Aufwände die Rente dezimieren, kann es sinnvoller sein, sich ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern und die Instandhaltungskosten obendrein auf den neuen Eigentümer umzulegen.

Ein weiterer beliebter Anwendungsfall ist das Erbe für die Nachkommen. Statt die Immobile erst im Todesfall an die Verwandschaft übergehen zu lassen, kann es steuerlich gesehen besser sein, das Haus oder die Wohnung noch zu Lebzeiten zu verschenken, um den eigenen Partner durch ein Wohnrecht abzusichern. Speziell nicht-eheliche Lebenspartner können im Alter Opfer eines Eigentümerwechsels werden, sofern dieses Recht für den Partner nicht abgesichert ist. 

Wann macht eine Schenkung wirtschaftlich Sinn?

Oftmals wollen Eltern ihre Immobilie verschenken solange sie leben. Psychologisch gesehen hat der Schenkende zu diesem Zeitpunkt am meisten Freude daran und kann mitverfolgen, wie sein Erbe „wirkt“.

Eine Schenkung kann sich durch eine Vielzahl weiterer Gründe lohnen. Beispiele sind die Ausnutzung von Freibeträgen, Umgehung der Erbschaftssteuer sowie Regelung der Erbfolge bzw. -gemeinschaft. 

Die Schenkung kann gegenüber der Vererbung deutliche Steuervorteile haben, vor allem wenn sie rechtzeitig erfolgt. Die Freibeträge bei einer Schenkung können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Das macht freilich erst bei einem bestimmten Vermögen Sinn. Unter 500.000 Euro spielt es eher eine untergeordnete Rolle, bei über 5 Millionen gibt es bessere Möglichkeiten.

Für die steuerliche Beurteilung von Schenkungen bzw. Vererbung ist vor allem der Verwandtschaftsgrad entscheidend für den Steuerfreibetrag. Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag (500.000 EUR), danach folgen Kinder wie Adoptiv oder Stiefkinder (400.000 EUR), Enkelkinder (200.000 EUR), Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen und andere Erbnehmer (20.000 EUR). 

Ein weiterer Grund für eine Schenkung könnte sein, dass befürchtet wird, in eine Privatinsolvenz zu rutschen. Damit wäre der Verlust der kompletten Immobilie in Kauf zu nehmen, was bei einer rechtzeitigen Schenkung vermieden werden kann. 

Wie ist das lebenslange Wohnrecht steuerlich zu beurteilen?

Der Wohnberechtigte hat durch das Wohnrecht einen geldwerten Vorteil, da er jahrelang kostenfrei in der Immobilie wohnen darf. Auf dieses fiktive Vermögen bzw. diesen Vorteil muss er deshalb Steuern bezahlen. Das Finanzamt berechnet dies normalerweise durch Ermittlung des Kapitalwerts des Wohnrechts..  

Die Höhe der Steuern wird also für gewöhnlich durch die geschätzte Jahreskaltmiete und die restliche Lebensdauer des Wohnberechtigten ermittelt. Der Kapitalwert, der auch durch das Bundesfinanzministerium zur Verfügung gestellt wird, stellt einen Vermögenszuwachs für den Wohnberechtigten dar, welcher einer Besteuerung unterliegt.

Welches sind die Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten?

Nebenkosten wie Strom, Heizung und Wasser müssen von dem Wohnberechtigten vollständig getragen werden. Dies ist ähnlich wie bei einem Mietverhältnis. 

Die Kosten für Erhalt sowie für kleinere Reparaturen sind vom Wohnberechtigten zu tragen. Das wären zum Beispiel Ausbesserungen oder ein neuer Anstrich.

Der Eigentümer ist verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen. Beispiele für eine Sanierung wären ein kaputtes Dach, Fenster oder Heizung. Es bestehen jedoch keine Ansprüche seitens des Wohnberechtigten, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Des Weiteren muss der Wohnberechtigte Sanierungsmaßnahmen zustimmen. 

Der Wohnberechtigte darf die eigene Familie und Angehörige sowie Pflegepersonal zusätzlich in die Räume, die ihm zur Verfügung stehen, aufnehmen. Dieses Recht kann auf die eigenen Kinder, Ehepartner, aber auch nicht-eheliche Lebensgemeinschaften wirken. Wenn der Wohnberechtigte verstirbt, erlischt auch das Aufnahmerecht für diese Dritten und sie müssen die Immobile verlassen. 

Die Aufnahme von Personen setzt voraus, dass diese für die Pflege bzw. für den Betrieb zwingend erforderlich sind. 

Das Aufnahmerecht wird in §1093 BGB geregelt. 

Der Wohnberechtigte hat dem Eigentümer gegenüber eine deutlich bessere Position als ein Mieter. Es gibt kein Kündigungsrecht, er darf die Immobilie bis zu seinem Tode nutzen. 

Die Nutzung der Immobilie kann auch auf bestimmte Teile oder Zimmer eingeengt werden. Allerdings sind gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie z.B. Heizung, Abflussrohre, Treppenhaus, Zähler und Keller davon ausgenommen und dem Wohnberechtigten zugänglich zu machen.

Der Eigentümer der Immobilie hat kein Recht, die Wohnräume des Wohnberechtigten zu betreten, außer dies wird ihm ausdrücklich vom Wohnberechtigten erlaubt. 

Wie lässt sich das Wohnrecht beendigen?

  • Das Wohnrecht kann durch den Berechtigten aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieser Schritt kann jederzeit erfolgen.
  • Der Wohnberechtigte ist verstorben.
  • Die Immobilie ist nicht mehr bewohnbar und kann durch den Eigentümer nicht mehr in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden.
  • Falls Befristungen festgelegt und diese Fristen erreicht wurden, z.B. ein Wohnrecht für 10 Jahre.
  • Festgelegte Nutzungsbedingungen werden verletzt oder bestehen nicht weiter.

Wie kann das Wohnrecht übertragen werden?

Das Wohnrecht ist an eine bestimmte natürliche Person gebunden und kann deshalb nicht auf andere Personen übertragen werden. Weder eine Schenkung, Vererbung, Verkauf, noch jegliche andere Form der Übertragung ist möglich.

Ist ein Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht möglich?

Ein Verkauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht ist möglich. Der Verkauf bricht das Wohnrecht jedoch nicht, womit sich für den Wohnberechtigten nichts ändert und der neue Eigentümer in die Pflichten des Alteigentümers tritt.

Ein Verkauf bedarf nicht der Einwilligung des Wohnberechtigten. Der Eigentümer kann jederzeit ohne seine Zustimmung verkaufen.

Es muss in Kauf genommen werden, dass sich eine solche Belastung wie ein lebenslanges Wohnrecht in einem niedrigeren Kaufpreis widerspiegelt. Eigentümer können deshalb versuchen, das Wohnrecht durch eine Abfindung an den Wohnberechtigten löschen zu lassen, sofern sich beide Vertragsparteien einig werden.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Das Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch als Grundpfandrecht eingetragen. Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht, welches auf einer Immobilie lastet. Grundpfandrechte werden grundsätzlich in einer bestimmten Reihenfolge eingetragen, die sich danach richtet, zu welchem Zeitpunkt sie entstanden sind. 

Falls das Wohnrecht rangniedriger als z.B. eine Hypothekengrundschuld eingetragen wird, könnte das den Verlust des Wohnrechts bedeuten. Das bedeutet, dass der Gläubiger, beispielsweise die Bank, seine Forderung zuerst begleichen darf. Falls diese im Rahmen der Zwangsversteigerung ausgeglichen wird, können weitere Gläubiger wie Wohnberechtigte ausbezahlt werden. Bei einer Zwangsversteigerung ist dies jedoch meist mit viel Risiko verbunden, da nachrangige Gläubiger auch komplett leer ausgehen können.

Wie sind Sie auch bei einer Zwangsversteigerung auf der sicheren Seite?

Ein Mittel, um eine Zwansgversteigerung zu entschärfen, wäre eine Vertragsklausel mit einem Rückforderungsrecht. Dieses ermöglicht dem Wohnberechtigten, die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung selbst zu erwerben. 

Auch das Rückforderungsrecht sollte notariell abgesichert sein. Es gibt im Rückforderungsrecht ebenfalls einige Bedingungen, die Immobilie vom neuen Eigentümer zurückzufordern. Einige Beispiele hierfür wären:

  • Tod des neuen Eigentümers
  • Finanzielle Notlage des neuen Eigentümers
  • Drohende Insolvenz
  • Drohende Zwangsvollstreckung

Wie wird der Wohnwert berechnet?

Für die Berechnung des Wohnwerts werden folgende Faktoren herangezogen:

  • Alter des Wohnberechtigten
  • Kaltmiete der Wohnung / des Hauses
  • Kapitalwert des Bundesfinanzministeriums

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und lebenslangem Wohnrecht?

Das lebenslange Wohnrecht wird teilweise äquivalent zum Nießbrauchrecht verwendet. Während beim lebenslangem Wohnrecht lediglich das Recht gewährt wird, die Immobilie weiterhin zu bewohnen auch ohne Eigentümer zu sein, hat man beim Nießbrauchrecht die Möglichkeit, den kompletten Nutzen aus der Immobilie zu ziehen und zwar auch dann, wenn man diese nicht selbst bewohnt.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Nießbrauchrecht.

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