Lebenslanges Wohnrecht: Immobilie verkaufen und trotzdem wohnen bleiben
Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung, brauchen aber mehr finanziellen Spielraum? Mit einem im Grundbuch gesicherten lebenslangen Wohnrecht nutzen Sie das Kapital Ihrer Immobilie – und bleiben bis zum Lebensende in Ihrem Zuhause.
- Wert Ihres Wohnrechts in 2 Minuten kostenlos berechnen
- Notariell abgesichert, unkündbar, im Grundbuch eingetragen
- Kostenlose und unverbindliche Beratung – auch telefonisch
Was ist Ihr lebenslanges Wohnrecht wert?
Der Wert eines Wohnrechts – der sogenannte Kapitalwert – entscheidet darüber, wie viel Ihre Immobilie mit Wohnrecht noch wert ist, wie viel Kapital Sie beim Verkauf erhalten und welche Schenkungsteuer anfällt. Unser Rechner ermittelt ihn nach der amtlichen Methode des Bewertungsgesetzes – kostenlos, anonym und ohne Registrierung.
Wohnrechtsrechner 2026
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Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?
Ein lebenslanges Wohnrecht ist das Recht, eine Wohnung oder ein Haus bis zum eigenen Lebensende zu bewohnen – auch dann, wenn man nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist. Rechtlich handelt es sich um ein Wohnungsrecht, eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB.
Der oder die Wohnberechtigte darf die Räume unter Ausschluss des Eigentümers nutzen. Der Eigentümer trägt die Immobilie weiterhin in seinem Vermögen, kann sie verkaufen, beleihen und vererben – aber er kann den Wohnberechtigten nicht hinausbewegen. Genau das macht das lebenslange Wohnrecht für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer so attraktiv: Es entkoppelt das Eigentum an einer Immobilie vom Wohnen in ihr.
Der Gesetzestext
„Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“
§ 1093 Absatz 1 Satz 1 BGB (Wohnungsrecht); die allgemeine Grundlage bildet § 1090 BGB – Gesetzestexte beim Bundesamt für JustizWohnrecht, Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht
Im Alltag wird meist von „Wohnrecht“ gesprochen. Juristisch sauber ist der Begriff Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Davon zu unterscheiden ist das bloße Wohnungsbesetzungsrecht (Mitbenutzungsrecht), bei dem der Eigentümer die Räume weiterhin mitbenutzen darf. Für die Immobilienverrentung ist praktisch immer das vollwertige Wohnungsrecht gemeint.
Die vier Kernmerkmale
- Höchstpersönlich: Das lebenslange Wohnrecht ist untrennbar an eine bestimmte Person gebunden. Es kann weder verkauft noch verschenkt noch vererbt werden (§ 1092 BGB).
- Unkündbar: Anders als ein Mietverhältnis kann das lebenslange Wohnrecht vom Eigentümer nicht gekündigt werden – auch nicht wegen Eigenbedarfs.
- Verkaufsfest: Wird die Immobilie verkauft oder vererbt, bleibt das eingetragene Wohnrecht bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt es.
- Befristbar: Die Parteien können das Recht auf Lebenszeit vereinbaren oder auf einen Zeitraum befristen, etwa auf zehn Jahre.
Kurz gesagt
Wer ein lebenslanges Wohnrecht hat, wohnt sicherer als jeder Mieter – ohne die Lasten und Pflichten eines Eigentümers tragen zu müssen.
Wohnrecht, Nießbrauch oder Mietvertrag – was ist der Unterschied?
Diese drei Rechte werden häufig verwechselt, unterscheiden sich aber erheblich in Reichweite, Wert und Absicherung. Die Wahl entscheidet unmittelbar darüber, wie viel Geld Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erhalten.
| Kriterium | Lebenslanges Wohnrecht | Nießbrauch | Mietvertrag |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB | §§ 1030 ff. BGB | §§ 535 ff. BGB |
| Selbst bewohnen | Ja | Ja | Ja |
| Vermieten und Mieteinnahmen behalten | Nein (nur mit ausdrücklicher Gestattung) | Ja | Nein (nur Untervermietung mit Erlaubnis) |
| Grundbucheintrag | Abteilung II | Abteilung II | Kein Eintrag |
| Kündbar durch Eigentümer | Nein | Nein | Ja, z. B. bei Eigenbedarf |
| Übertragbar / vererbbar | Nein | Nein (Ausübung überlassbar) | Eintritt von Angehörigen möglich |
| Wertminderung der Immobilie | Hoch | Sehr hoch | Gering bis mittel |
| Laufende Zahlung | In der Regel keine Miete | In der Regel keine Miete | Monatliche Miete |
Tabelle auf dem Smartphone seitlich verschiebbar.
Wann das lebenslange Wohnrecht die bessere Wahl ist
Wenn Sie sicher in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten und keine Absicht haben, sie später zu vermieten. Das lebenslange Wohnrecht mindert den Verkehrswert weniger stark als ein Nießbrauch – Sie erhalten beim Verkauf also einen höheren Kaufpreis.
Wann der Nießbrauch die bessere Wahl ist
Wenn Sie sich die Option offenhalten wollen, die Immobilie später zu vermieten – etwa weil ein Umzug ins Betreute Wohnen denkbar ist. Der Nießbrauch sichert Ihnen dann die Mieteinnahmen. Dafür sinkt der erzielbare Kaufpreis stärker.
Wohnrecht im Grundbuch: So wird es wirklich sicher
Ein lebenslanges Wohnrecht, das nur mündlich oder in einem privatschriftlichen Vertrag vereinbart wurde, ist im Ernstfall wenig wert. Erst der Eintrag im Grundbuch macht es zu einem dinglichen Recht, das gegenüber jedem künftigen Eigentümer wirkt.
Der Weg zum Eintrag – Schritt für Schritt
- Einigung der Parteien: Umfang der Räume, Dauer, Gegenleistung, Kostenverteilung und Sonderregelungen werden festgelegt.
- Notarielle Beurkundung: Die Bestellung des Wohnungsrechts wird zusammen mit dem Kauf- oder Übertragungsvertrag beurkundet.
- Eintragungsbewilligung: Der Eigentümer bewilligt die Eintragung; der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein.
- Eintrag in Abteilung II: Dort werden Lasten und Beschränkungen geführt – darunter Wohnungsrechte, Nießbrauch und Wegerechte.
Der entscheidende Punkt: der Rang
In Abteilung II und III des Grundbuchs zählt die Reihenfolge. Steht das lebenslange Wohnrecht an erster Rangstelle, bleibt es selbst in einer Zwangsversteigerung bestehen. Steht es hinter einer Grundschuld der Bank, kann es bei einer Versteigerung erlöschen. Bestehen Sie deshalb immer auf einer erstrangigen Eintragung oder auf einer Rangrücktrittserklärung der finanzierenden Bank.
Was der Eintrag kostet
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Wert des Wohnrechts, nicht am Wert der Immobilie. In der Praxis liegen sie meist im niedrigen vierstelligen Bereich und werden häufig vom Käufer übernommen. Wer die genaue Höhe wissen will, lässt sich vom Notariat vorab einen Kostenvoranschlag geben.
Praxistipp
Lassen Sie im Vertrag zusätzlich regeln, was bei längerer Abwesenheit gilt (Krankenhaus, Reha, Pflegeheim), wer welche Kosten trägt und ob eine Ablösung gegen Zahlung möglich sein soll. Diese drei Punkte sind die häufigsten Streitursachen.
Lebenslanges Wohnrecht berechnen: der Kapitalwert
Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Die Formel ist einfacher, als viele denken – entscheidend sind nur zwei Größen: der Jahreswert und der Vervielfältiger.
Die Formel
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Der Jahreswert ist die ortsübliche Jahreskaltmiete der Räume, auf die sich das lebenslange Wohnrecht bezieht. Der Vervielfältiger bildet die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten ab.
1. Der Jahreswert
Grundlage ist die Miete, die für die Wohnung oder das Haus bei einer Vermietung an Fremde erzielt würde – also die ortsübliche Vergleichskaltmiete mal zwölf. Nebenkosten zählen nicht dazu, weil der Wohnberechtigte sie ohnehin selbst trägt. Als Nachweis dienen der örtliche Mietspiegel, vergleichbare Inserate oder ein Sachverständigengutachten.
Die Deckelung nach § 16 BewG
Der Jahreswert darf steuerlich höchstens 1/18,6 des Grundbesitzwerts betragen. Bei sehr hochwertigen Immobilien mit vergleichsweise niedriger Marktmiete greift diese Obergrenze und begrenzt den steuerlich anerkannten Kapitalwert.
2. Der Vervielfältiger
Den Vervielfältiger für eine lebenslange Nutzung nach § 14 BewG veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jährlich neu. Er beruht auf der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und hängt von Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten ab. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Az. IV D 4 – S 3104/00002/013/003). Faustregel: Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Vervielfältiger – und desto wertvoller das lebenslange Wohnrecht.
Sind zwei Personen wohnberechtigt, etwa Eheleute, richtet sich der Vervielfältiger nach der Person mit der längeren statistischen Lebenserwartung – in der Regel der jüngeren. Das lebenslange Wohnrecht endet erst, wenn beide Berechtigten ausgezogen oder verstorben sind.
3. Beispielrechnung
| Ortsübliche Kaltmiete | 1.100 € pro Monat |
|---|---|
| Jahreswert | 1.100 € × 12 = 13.200 € |
| Vervielfältiger (Beispiel, 72 Jahre) | ca. 10,5 |
| Kapitalwert des Wohnrechts | 13.200 € × 10,5 = rund 138.600 € |
| Verkehrswert ohne Belastung | 480.000 € |
| Rechnerischer Wert mit Wohnrecht | rund 341.400 € |
Wichtig zu wissen
Der steuerliche Kapitalwert und der am Markt erzielbare Kaufpreis sind zwei verschiedene Dinge. Investoren kalkulieren zusätzlich mit Risikoabschlägen, entgangener Nutzung und Instandhaltung. Ein realistischer Angebotspreis liegt deshalb häufig unter dem rein rechnerischen Ergebnis. Nutzen Sie den Kapitalwert als belastbaren Ausgangspunkt für die Verhandlung – nicht als Endergebnis.
Lebenslanges Wohnrecht und Steuern
Ein Wohnrecht ist ein geldwerter Vorteil – und damit steuerlich relevant. Wie stark, hängt davon ab, ob es im Rahmen eines Verkaufs, einer Schenkung oder einer Erbschaft eingeräumt wird.
Wohnrecht bei einer Schenkung
Übertragen Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor, mindert der Kapitalwert des Wohnrechts den steuerpflichtigen Erwerb. Der Beschenkte versteuert also nur den um das lebenslange Wohnrecht reduzierten Wert. Das ist einer der Hauptgründe, warum die Übertragung unter Vorbehalt eines Wohn- oder Nießbrauchrechts so verbreitet ist.
Die Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft
| Verhältnis zum Schenkenden / Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern im Erbfall | 100.000 € |
| Eltern und Großeltern bei Schenkung, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten | 20.000 € |
| Alle übrigen Erwerber | 20.000 € |
Die Zehnjahresfrist
Freibeträge leben alle zehn Jahre neu auf. Wer früh überträgt, kann sie deshalb mehrfach ausschöpfen. Umgekehrt gilt: Verstirbt der Schenkende innerhalb von zehn Jahren, werden frühere Schenkungen bei der Erbschaftsteuer zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Auch beim Pflichtteilsergänzungsanspruch spielt eine Zehnjahresfrist eine Rolle – bei einem vorbehaltenen Wohn- oder Nießbrauchrecht beginnt sie unter Umständen gar nicht zu laufen. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Wohnrecht beim Verkauf der Immobilie
Verkaufen Sie Ihre selbst bewohnte Immobilie und behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht vor, ist der Verkauf für Sie als Privatperson in der Regel einkommensteuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Anders kann es bei vermieteten Objekten innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist aussehen.
Grundsteuer, Nebenkosten und Versicherungen
Wer die Grundsteuer trägt, ist Verhandlungssache und gehört in den Vertrag. Steuerschuldner ist der Eigentümer; vertraglich wird die Grundsteuer aber häufig auf den Wohnberechtigten umgelegt. Gleiches gilt für Gebäudeversicherung und Schornsteinfeger.
Hinweis: Die Angaben auf dieser Seite sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Beurteilung wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder ein Notariat.
Rechte und Pflichten: Wer zahlt was?
Ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag gilt die gesetzliche Grundverteilung. Sie lässt sich vertraglich anpassen – deshalb lohnt es sich, jede Position bewusst zu vereinbaren.
| Position | Wohnberechtigte Person | Eigentümer |
|---|---|---|
| Strom, Wasser, Heizung, Müll | Trägt die laufenden Verbrauchskosten | — |
| Schönheitsreparaturen, kleine Instandhaltung | Trägt die Kosten (z. B. Anstrich, Kleinreparaturen) | — |
| Dach, Fassade, Heizungsanlage, Fenster | — | Trägt Sanierung und größere Instandsetzung |
| Grundsteuer, Gebäudeversicherung | Häufig vertraglich übernommen | Gesetzlich zuständig |
| Angehörige und Pflegekräfte aufnehmen | Zulässig (§ 1093 Abs. 2 BGB) | Kein Widerspruchsrecht |
| Räume betreten | Entscheidet über den Zutritt | Nur mit Zustimmung bzw. aus wichtigem Grund |
| Kündigung | Kann jederzeit auf das Recht verzichten | Kein Kündigungsrecht |
| Vermietung der Räume | Nur mit Gestattung des Eigentümers | Muss zustimmen |
Tabelle auf dem Smartphone seitlich verschiebbar.
Aufnahmerecht
Sie dürfen Ehepartner, Familienangehörige und die zur standesgemäßen Bedienung oder Pflege erforderlichen Personen in Ihre Räume aufnehmen – ohne Erlaubnis des Eigentümers.
Ausschluss des Eigentümers
Die Räume, für die das Wohnungsrecht gilt, stehen Ihnen allein zu. Der Eigentümer hat kein allgemeines Besichtigungsrecht.
Gemeinschaftsanlagen
Treppenhaus, Keller, Heizungsraum, Garten und Zähler dürfen Sie mitbenutzen, auch wenn sich das lebenslange Wohnrecht nur auf einzelne Räume bezieht.
Die vier Modelle der Immobilienverrentung
Das lebenslange Wohnrecht ist kein eigenständiges Verkaufsmodell, sondern der Baustein, der in allen Verrentungsformen für Wohnsicherheit sorgt. Entscheidend ist, wie Sie den Kaufpreis erhalten.
1. Verkauf mit Einmalzahlung und Wohnrecht
Sie verkaufen die Immobilie vollständig und erhalten den um den Wert des Wohnrechts geminderten Kaufpreis als einmaligen Betrag. Das lebenslange Wohnrecht wird erstrangig im Grundbuch eingetragen.
Passt, wenn Sie sofort über größere Summen verfügen möchten – etwa um Kinder zu unterstützen, Schulden abzulösen oder das Erbe zu Lebzeiten zu regeln.
2. Leibrente
Statt einer Einmalzahlung erhalten Sie eine lebenslange monatliche Rente, häufig kombiniert mit einer Anzahlung. Die Rentenhöhe richtet sich nach Immobilienwert, Alter und Wohnrecht.
Passt, wenn Ihnen ein dauerhaft höheres monatliches Einkommen wichtiger ist als ein großer Betrag auf dem Konto.
3. Teilverkauf
Sie verkaufen nur einen Anteil Ihrer Immobilie – meist bis zu 50 Prozent – und bleiben Miteigentümer. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
Achtung: Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf und Wertsicherungsklauseln machen dieses Modell oft teurer als es zunächst wirkt. Rechnen Sie genau nach.
4. Verkauf mit Rückmiete
Sie verkaufen zum vollen Verkehrswert und mieten die Immobilie anschließend zurück. Weil kein Wohnrecht eingetragen wird, ist der Kaufpreis am höchsten – dafür zahlen Sie Miete und haben die geringere Rechtssicherheit eines Mietverhältnisses.
| Modell | Auszahlung | Wohnsicherheit | Laufende Belastung |
|---|---|---|---|
| Einmalzahlung + Wohnrecht | Einmalig, hoch | Sehr hoch (Grundbuch) | Nur Nebenkosten |
| Leibrente | Monatlich, lebenslang | Sehr hoch (Grundbuch) | Nur Nebenkosten |
| Teilverkauf | Anteilig, sofort | Hoch (Nießbrauch) | Nutzungsentgelt |
| Verkauf mit Rückmiete | Einmalig, am höchsten | Mittel (Mietrecht) | Miete + Nebenkosten |
Vorteile und Nachteile des lebenslangen Wohnrechts
Ein Verkauf mit Wohnrecht ist für viele Eigentümerinnen und Eigentümer die richtige Lösung – aber nicht für alle. Diese Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie entscheiden.
Dafür spricht
- Kein Umzug: Sie bleiben in Ihrem vertrauten Zuhause, in Ihrer Nachbarschaft, mit Ihrem Hausarzt und Ihren Wegen.
- Kapital wird frei: Das über Jahrzehnte in Beton gebundene Vermögen steht Ihnen zu Lebzeiten zur Verfügung.
- Unkündbar und verkaufsfest: Das Grundbuchrecht überdauert jeden Eigentümerwechsel.
- Keine Sanierungslasten mehr: Dach, Heizung und Fassade sind Sache des neuen Eigentümers.
- Unabhängig von der Bank: Kredite sind im höheren Alter oft schwer zu bekommen – hier brauchen Sie keinen.
- Erbe klar geregelt: Geld lässt sich unter mehreren Erben deutlich einfacher aufteilen als ein Haus.
Das sollten Sie bedenken
- Niedrigerer Kaufpreis: Das lebenslange Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie erheblich – je jünger Sie sind, desto stärker.
- Kein Eigentum mehr: Sie können die Immobilie nicht mehr beleihen, verkaufen oder vererben.
- Wohnrecht ist nicht übertragbar: Ziehen Sie aus, erhalten Sie ohne besondere Vereinbarung keine Entschädigung.
- Bindung an die Immobilie: Ein späterer Umzug ist wirtschaftlich schwierig – es sei denn, eine Ablösung ist vertraglich vorgesehen.
- Rangrisiko: Ein nachrangig eingetragenes Wohnrecht kann in der Zwangsversteigerung erlöschen.
- Seriosität prüfen: Der Markt ist unübersichtlich. Vergleichen Sie Angebote und lassen Sie Verträge unabhängig prüfen.
Typische Situationen, in denen ein Wohnrecht die Lösung ist
Die Rente reicht nicht für das Haus
Heizung, Dach und Grundsteuer verschlingen einen wachsenden Teil der Rente. Nach dem Verkauf mit Wohnrecht trägt der neue Eigentümer die großen Posten – und Sie haben zusätzlich Kapital.
Das Erbe soll zu Lebzeiten geregelt werden
Statt eine Erbengemeinschaft mit einer schwer teilbaren Immobilie zu hinterlassen, verteilen Sie Geld – und erleben mit, wie es wirkt.
Übertragung an die Kinder
Die Immobilie geht jetzt an die nächste Generation, das lebenslange Wohnrecht sichert Ihnen den Verbleib. Freibeträge werden genutzt, der Kapitalwert mindert die Schenkungsteuer.
Absicherung des Partners
Besonders bei unverheirateten Paaren oder Patchwork-Familien schützt ein eingetragenes Wohnrecht den überlebenden Partner vor dem Zugriff der Erben.
Pflege im eigenen Zuhause finanzieren
Barrierefreier Umbau, Tagespflege oder eine Betreuungskraft kosten Geld. Das freigesetzte Immobilienkapital macht genau das möglich.
Scheidung oder Trennung
Ein lebenslanges Wohnrecht kann als Ausgleich vereinbart werden, wenn ein Partner im gemeinsamen Haus bleiben soll, der andere aber ausgezahlt werden möchte.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim muss?
Diese Frage stellen uns Eigentümerinnen und Eigentümer am häufigsten – und sie gehört zu den wichtigsten Punkten im Vertrag.
Rechtlich gilt zunächst: Das Wohnungsrecht erlischt nicht automatisch, wenn die berechtigte Person dauerhaft auszieht. Es bleibt im Grundbuch bestehen, bis es gelöscht wird oder die berechtigte Person verstirbt. Weil das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB aber grundsätzlich nicht zur Vermietung berechtigt, kann die berechtigte Person aus der leerstehenden Wohnung in der Regel keine Einnahmen erzielen – das Recht läuft praktisch ins Leere.
Drei Wege, sich abzusichern
- Ablösevereinbarung: Im Vertrag wird festgelegt, dass der Eigentümer bei dauerhaftem Auszug eine Entschädigung zahlt – etwa den dann noch verbleibenden Kapitalwert oder eine monatliche Rente.
- Vermietungsgestattung: Der Eigentümer gestattet ausdrücklich die Überlassung an Dritte. Dann können Sie die Wohnung im Pflegefall vermieten und die Mieteinnahmen für die Heimkosten verwenden.
- Nießbrauch statt Wohnrecht: Der Nießbrauch umfasst das Vermietungsrecht von vornherein. Er mindert den Kaufpreis stärker, ist im Pflegefall aber flexibler.
Und das Sozialamt? Reicht das Einkommen für die Heimkosten nicht aus, prüft der Sozialhilfeträger das vorhandene Vermögen. Ein bloßes Wohnrecht ist mangels Verwertbarkeit meist kein einsetzbares Vermögen – anders kann es bei einem Nießbrauch oder bei einer vereinbarten Ablösesumme aussehen. Auch Schenkungen der letzten zehn Jahre können nach § 528 BGB zurückgefordert werden. Klären Sie diese Konstellation vor Vertragsschluss.
Wohnrecht beenden, ablösen oder löschen lassen
Ein lebenslanges Wohnrecht endet in diesen Fällen:
- Tod der berechtigten Person. Bei mehreren Berechtigten erst, wenn die letzte Person verstorben ist.
- Fristablauf bei einem befristet bestellten Wohnrecht.
- Verzicht der berechtigten Person – mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung.
- Untergang des Gebäudes, wenn die Wohnung dauerhaft nicht mehr bewohnbar ist.
- Aufhebungsvertrag zwischen Eigentümer und Berechtigtem, meist gegen Abfindung.
- Erlöschen in der Zwangsversteigerung, wenn das Recht nachrangig eingetragen war.
Wohnrecht ablösen: Was ist eine faire Abfindung?
Will der Eigentümer die Immobilie lastenfrei verkaufen, kann er dem Berechtigten eine Ablösung anbieten. Als Verhandlungsgrundlage dient der aktuelle Kapitalwert des Wohnrechts – berechnet mit dem heutigen Alter und der heutigen ortsüblichen Miete. Eine Verpflichtung zur Löschung besteht nicht: Niemand kann gezwungen werden, sein Wohnrecht aufzugeben. Die Ablösesumme ist beim Berechtigten steuerlich zu würdigen; lassen Sie das vorab klären.
Nach dem Todesfall: Löschung im Grundbuch
Das lebenslange Wohnrecht erlischt mit dem Tod automatisch, bleibt aber im Grundbuch stehen. Für die Löschung genügt in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt – ein kostengünstiger und formloser Vorgang.
Die fünf häufigsten Fehler beim lebenslangen Wohnrecht
1. Wohnrecht nur mündlich vereinbart
Innerhalb der Familie wird oft auf den Grundbucheintrag verzichtet. Kommt es später zu Streit, Verkauf oder Insolvenz, steht der Berechtigte mit leeren Händen da.
2. Nachrangige Eintragung akzeptiert
Steht die Grundschuld der Bank vor dem Wohnrecht, kann das Recht in der Zwangsversteigerung erlöschen. Erstrangigkeit ist kein Detail, sondern die Grundlage.
3. Kostenverteilung nicht geregelt
Wer zahlt die neue Heizung, wer die Grundsteuer, wer die Gebäudeversicherung? Ohne klare Regelung entsteht Streit genau dann, wenn er am wenigsten gebraucht wird.
4. Pflegefall nicht mitgedacht
Ohne Ablöse- oder Vermietungsklausel verliert das lebenslange Wohnrecht bei dauerhaftem Auszug seinen wirtschaftlichen Wert – der ungünstigste Zeitpunkt für eine Überraschung.
5. Nur ein einziges Angebot eingeholt
Zwischen Anbietern liegen im Verrentungsmarkt oft fünfstellige Unterschiede. Den Kapitalwert selbst zu kennen, ist die beste Verhandlungsposition.
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4. Notariell absichern
Kaufvertrag und Wohnrecht werden gemeinsam beurkundet, das Recht erstrangig im Grundbuch eingetragen. Erst dann fließt Geld.
Immobilienverrentung in den Medien
Wohnrecht, Nießbrauch und Leibrente werden seit Jahren in den großen deutschen Medien diskutiert. Auch der Bundesverband Initiative 50plus und die Deutsche Seniorenliga empfehlen ihren Mitgliedern, diese Option zu prüfen.
„Für viele Eigentümer bietet die Leibrente die Möglichkeit, gebundenes Immobilienvermögen in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln und gleichzeitig ein dauerhaftes Wohnrecht zu sichern.“Verbraucherzentrale
„Rente aus Beton. Mit der Verrentung des Eigenheims können Senioren Immobilien zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben.“Capital
„Senioren bekommen Geld für ihre eigene Immobilie – und können trotzdem darin wohnen bleiben.“Rheinische Post
„Liquide im Alter: Wie Sie Ihr Haus gegen eine Rente eintauschen.“Focus
Das sagen Nutzerinnen und Nutzer unseres Rechners
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Häufige Fragen zum lebenslangen Wohnrecht
Die wichtigsten Fragen, die uns Eigentümerinnen und Eigentümer stellen – kurz und verständlich beantwortet.
Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht genau?
Das lebenslange Wohnrecht ist das im Grundbuch gesicherte Recht, eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Rechtlich ist es ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Der Eigentümer ist von der Nutzung der betroffenen Räume ausgeschlossen.
Wie viel ist mein lebenslanges Wohnrecht wert?
Der Wert – der Kapitalwert – ergibt sich aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jährlich nach der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht. Beispiel: 1.100 € Kaltmiete im Monat ergeben einen Jahreswert von 13.200 €; bei einem Vervielfältiger von 10,5 entspricht das einem Kapitalwert von rund 138.600 €. Den genauen Wert für Ihre Situation ermittelt unser kostenloser Wohnrechtsrechner.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Immobilie verkauft wird?
Ist das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, bleibt es bei einem Verkauf unverändert bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt es und muss den Wohnberechtigten weiter wohnen lassen. Der Verkauf bedarf nicht der Zustimmung des Wohnberechtigten – umgekehrt kann der neue Eigentümer das Recht aber auch nicht beseitigen.
Kann ein lebenslanges Wohnrecht gekündigt werden?
Nein. Ein eingetragenes Wohnungsrecht ist für den Eigentümer nicht kündbar – auch nicht wegen Eigenbedarfs. Der Wohnberechtigte steht damit deutlich sicherer als ein Mieter. Er selbst kann jederzeit auf sein Recht verzichten und die Löschung bewilligen.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das lebenslange Wohnrecht erlaubt es, die Immobilie selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch geht weiter: Er umfasst alle Nutzungen, insbesondere das Recht zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Deshalb mindert ein Nießbrauch den Immobilienwert stärker als ein Wohnrecht. Wer sich die Option offenhalten möchte, später zu vermieten, ist mit einem Nießbrauch besser bedient.
Wer zahlt bei einem Wohnrecht die Nebenkosten und Reparaturen?
Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Wohnberechtigte die laufenden Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung sowie kleinere Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen. Größere Instandsetzungen und Sanierungen – Dach, Fassade, Heizungsanlage – sind Sache des Eigentümers. Grundsteuer und Gebäudeversicherung werden häufig vertraglich dem Wohnberechtigten auferlegt. Alle Punkte lassen sich im Vertrag anders regeln.
Darf ich die Wohnung vermieten, wenn ich ein Wohnrecht habe?
Grundsätzlich nicht. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB berechtigt nur zur eigenen Nutzung. Eine Überlassung an Dritte ist nur zulässig, wenn der Eigentümer sie ausdrücklich gestattet. Diese Gestattung sollte im Vertrag und in der Grundbucheintragung festgehalten werden – besonders mit Blick auf einen möglichen Pflegefall.
Was geschieht mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Das Recht erlischt nicht automatisch, läuft aber wirtschaftlich leer, wenn Sie es nicht mehr nutzen und nicht vermieten dürfen. Vereinbaren Sie deshalb von Anfang an eine Ablöseregelung (Entschädigung bei dauerhaftem Auszug) oder eine ausdrückliche Vermietungsgestattung. Alternativ bietet ein Nießbrauch von vornherein mehr Flexibilität.
Kann ich mein Wohnrecht verkaufen, verschenken oder vererben?
Nein. Das lebenslange Wohnrecht ist höchstpersönlich und nach § 1092 BGB nicht übertragbar. Es endet mit dem Tod der berechtigten Person. Auch Angehörige, die zum Zeitpunkt des Todes in der Wohnung leben, können das Recht nicht fortsetzen – es sei denn, sie sind selbst als Berechtigte eingetragen.
Was passiert bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie?
Entscheidend ist der Rang im Grundbuch. Ein erstrangig eingetragenes Wohnrecht bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen und muss vom Ersteher übernommen werden. Ein nachrangiges Recht – etwa hinter einer Grundschuld der Bank – kann dagegen erlöschen. Deshalb sollte das lebenslange Wohnrecht immer an erster Rangstelle stehen.
Muss ich auf das lebenslange Wohnrecht Steuern zahlen?
Wird ein Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt, kann Schenkungsteuer anfallen – Bemessungsgrundlage ist der Kapitalwert. Behalten Sie sich das lebenslange Wohnrecht dagegen bei der Übertragung Ihrer Immobilie selbst vor, mindert der Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb des Beschenkten. Die persönlichen Freibeträge (500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder) leben alle zehn Jahre neu auf. Für den Einzelfall sollten Sie steuerlichen Rat einholen.
Wie wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen und was kostet das?
Die Bestellung wird notariell beurkundet und anschließend in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem GNotKG und bemessen sich am Wert des Wohnrechts, nicht am Wert der Immobilie. In der Praxis liegen sie meist im niedrigen vierstelligen Bereich; häufig übernimmt sie der Käufer.
Wie viel weniger ist meine Immobilie mit Wohnrecht wert?
Rechnerisch wird der Kapitalwert des Wohnrechts vom Verkehrswert abgezogen. Wie stark die Minderung ausfällt, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person und von der ortsüblichen Miete ab: Je jünger die Person und je höher die Miete, desto größer der Abschlag. Am Markt kommen zusätzliche Risikoabschläge hinzu, sodass der tatsächlich erzielbare Preis meist unter dem rein rechnerischen Wert liegt.
Kann ein Wohnrecht auch für zwei Personen eingetragen werden?
Ja, das ist bei Ehepaaren und Lebenspartnern der Regelfall. Das lebenslange Wohnrecht endet dann erst mit dem Tod der zuletzt verstorbenen Person. Für die Bewertung ist der Vervielfältiger der Person mit der längeren statistischen Lebenserwartung maßgeblich, wodurch der Kapitalwert höher ausfällt.
Lohnt sich ein Verkauf mit Wohnrecht in jedem Alter?
Wirtschaftlich sinnvoll ist die Verrentung typischerweise ab etwa 65 bis 70 Jahren. Davor ist der Kapitalwert des Wohnrechts so hoch, dass vom Verkaufserlös wenig übrig bleibt. Wer jünger ist und Liquidität braucht, sollte zunächst andere Wege prüfen – etwa einen Teilverkauf, eine Umschuldung oder die Vermietung eines Immobilienteils.
Ist die Berechnung auf dieser Seite kostenlos und unverbindlich?
Ja. Der Wohnrechtsrechner ist kostenlos nutzbar, es entsteht keine Verpflichtung. Auch das anschließende Beratungsgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.
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Lebenslanges Wohnrecht: die wichtigsten Punkte in Kürze
Ein lebenslanges Wohnrecht ist das im Grundbuch gesicherte Recht, eine Immobilie bis zum Lebensende zu bewohnen, ohne ihr Eigentümer zu sein. Das lebenslange Wohnrecht ist unkündbar, überdauert jeden Eigentümerwechsel und lässt sich weder verkaufen noch vererben. Sein Wert – der Kapitalwert – ergibt sich aus der ortsüblichen Jahreskaltmiete multipliziert mit dem amtlichen Vervielfältiger, der sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person richtet.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Ruhestand ist das lebenslange Wohnrecht der Schlüssel zur Immobilienverrentung: Sie machen das über Jahrzehnte angesparte Kapital verfügbar, geben die Sanierungslasten ab und bleiben trotzdem in ihrem Zuhause. Entscheidend für den Erfolg sind drei Dinge – eine erstrangige Eintragung im Grundbuch, eine klare Kostenverteilung im Vertrag und eine Regelung für den Pflegefall.
Der erste Schritt ist immer derselbe: zu wissen, was das eigene lebenslange Wohnrecht wert ist. Genau dafür gibt es unseren kostenlosen Rechner für das lebenslange Wohnrecht.
Stand der Informationen: . Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.