Lebenslanges Wohnrecht

Durch ein lebenslanges Wohnrecht kann der Wohnberechtigte eine Immobilie bis zu seinem Ableben bewohnen, ohne Eigentümer dieser Immobilie zu sein. Das Wohnrecht ist als sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §1090 BGB geregelt: „Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“

Bei einem Verkauf der Immobilie, das heißt bei einem Eigentümerwechsel, wird das lebenslange Wohnrecht nicht beeinträchtigt, sofern es im Grundbuch eingetragen ist. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, den Wohnberechtigten in der Wohnung oder im Haus weiter wohnen zu lassen.

Der einzige sinnvolle Weg, ein lebenslanges Wohnrecht abzusichern, ist ein notariell beglaubigter Vertrag und ein Eintrag ins Grundbuch. Ein Vertrag zwischen den Parteien kann auch mündlich oder schriftlich geschlossen werden, jedoch empfiehlt es sich, stets auf Nummer sicher zu gehen. Auch wenn Sie sich mit dem neuen Eigentümer erst einmal einigen, können veränderte wirtschaftliche Verhältnisse auch zu einem neuen Eigentümer führen, der sich unter Umständen nicht mit Ihnen auf eine lebenslange Nutzung der Immobilie einigen möchte. Mit einem Eintrag ins Grundbuch wirkt sich dieses Recht verbindlich auf Eigentümer aus und sichert Sie in Streitfällen ab.

Wie üblich bei Verträgen können die Konditionen flexibel geregelt werden. Das Wohnrecht kann entweder befristet oder auf Lebenszeit bis zum Ableben der wohnberechtigten Person(en) erfolgen. Es kann eine monatliche, jährliche oder einmalige Zahlung vereinbart werden – die Vertragsparteien sind flexibel in der Ausgestaltung.  

Oftmals ist die eigene Immobilie das einzige nennenswerte Eigentum von Senioren. Wenn zum Beispiel Instandhaltungen die Rente dezimieren, kann es sinnvoll sein, die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht zu veräußern und die Instandhaltungskosten obendrein auf den neuen Eigentümer umzulegen.

Ein weiterer häufiger Anwendungsfall ist die Regelung des Erbe. Statt die Immobile erst im Todesfall an die Verwandtschaft übergehen zu lassen, kann es steuerlich gesehen besser sein, das Haus oder die Wohnung noch zu Lebzeiten zu verschenken. Dabei wird nicht selten der eigene Partner durch ein Wohnrecht abgesichert, denn speziell unverheiratete Lebenspartner können im Alter Opfer eines Eigentümerwechsels werden. 

Oftmals wollen Eltern ihre Immobilie verschenken solange sie leben. Psychologisch gesehen hat der Schenkende zu diesem Zeitpunkt am meisten Freude daran und kann mitverfolgen, wie sein Erbe „wirkt“. Eine Schenkung kann sich aber auch aus anderen Gründen lohnen. Beispiele sind die Ausnutzung von Freibeträgen, Umgehung der Erbschaftssteuer sowie rechtzeitige Regelung der Erbfolge bzw. -Gemeinschaft. 

Die Schenkung kann gegenüber der Vererbung deutliche Steuervorteile haben, vor allem wenn sie rechtzeitig erfolgt. Die Übertragung des Grundstücks oder der Immobilie zu Lebzeiten ist insbesondere dann finanziell interessant, wenn der Schenker mehr als nur eine Immobilie zu vererben hat, der Freibetrag überschritten wird und er voraussichtlich noch länger als 10 Jahre leben wird. Die Freibeträge bei einer Schenkung können nämlich alle 10 Jahre neu genutzt werden. Für die steuerliche Beurteilung von Schenkungen bzw. Vererbung ist vor allem der Verwandtschaftsgrad entscheidend für den Steuerfreibetrag. Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner genießen den höchsten Freibetrag (500.000 EUR), danach folgen Kinder (400.000 EUR), Enkelkinder (200.000 EUR), Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen und andere Erbnehmer (20.000 EUR). 

Ein weiterer Grund für eine Schenkung könnte sein, dass befürchtet wird, in eine Privatinsolvenz zu rutschen. Damit wäre der Verlust der kompletten Immobilie in Kauf zu nehmen, was bei einer rechtzeitigen Schenkung vermieden werden kann. 

Der Wohnberechtigte hat durch das Wohnrecht einen geldwerten Vorteil, da er jahrelang kostenfrei in der Immobilie wohnen darf. Auf dieses fiktive Vermögen bzw. diesen Vorteil muss er deshalb Steuern bezahlen. Das Finanzamt berechnet dies normalerweise durch Ermittlung des Kapitalwerts des Wohnrechts.  

Die Höhe der Steuern wird für gewöhnlich durch die geschätzte Jahreskaltmiete und die restliche Lebensdauer des Wohnberechtigten ermittelt. Der Kapitalwert, der auch durch das Bundesfinanzministerium zur Verfügung gestellt wird, stellt einen Vermögenszuwachs für den Wohnberechtigten dar, welcher einer Besteuerung unterliegt.

• Nebenkosten
  Nebenkosten wie Strom, Heizung und Wasser müssen von dem Wohnberechtigten vollständig getragen werden. Dies ist ähnlich wie bei einem Mietverhältnis. 
  
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
  Die Kosten für Erhalt sowie für kleinere Reparaturen (z. B. ein neuer Anstrich) sind vom Wohnberechtigten zu tragen.
  
• Sanierungskosten
  Der Eigentümer ist verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen. Beispiele für eine Sanierung wären ein kaputtes Dach, Fenster oder Heizung. Es bestehen jedoch keine Ansprüche seitens des Wohnberechtigten, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Zudem muss der Wohnberechtigte den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen zustimmen. 
  
• Aufnahmerecht
  Der Wohnberechtigte darf die eigene Familie und Angehörige sowie Pflegepersonal zusätzlich in die Räume, die ihm zur Verfügung stehen, aufnehmen. Das Aufnahmerecht wird in §1093 BGB geregelt.  Dieses Recht kann auf die eigenen Kinder, Ehepartner, aber auch nicht-eheliche Lebensgemeinschaften wirken. Wenn der Wohnberechtigte verstirbt, erlischt auch das Aufnahmerecht für diese Dritten und sie müssen die Immobile verlassen.
• Kündigung
  Der Wohnberechtigte hat dem Eigentümer gegenüber eine deutlich bessere Position als ein Mieter. Es gibt kein Kündigungsrecht, er darf die Immobilie bis zu seinem Tode nutzen. 
  
• Nutzungsrecht
  Die Nutzung der Immobilie kann vertraglich auch auf bestimmte Teile oder Zimmer beschränkt werden. Allerdings sind gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie zum Beispiel Heizung, Abflussrohre, Treppenhaus, Zähler und Keller davon ausgenommen und dem Wohnberechtigten zugänglich zu machen.
  
• Besichtigungsrecht
  Der Eigentümer der Immobilie hat kein Recht, die Wohnräume ohne ausdrückliche Erlaubnis des Wohnberechtigten zu betreten. 

Das Wohnrecht kann durch den Berechtigten aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieser Schritt kann jederzeit erfolgen. Weitere Ereignisse, die zum Beenden des Wohnrechts führen, sind:

– Der Wohnberechtigte ist verstorben.

– Die Immobilie ist nicht mehr bewohnbar und kann durch den Eigentümer nicht mehr in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden.

– Falls Befristungen festgelegt und diese Fristen erreicht wurden, zum Beispiel ein Wohnrecht für 10 Jahre.

– Festgelegte Nutzungsbedingungen werden verletzt oder bestehen nicht weiter.

Das Wohnrecht ist an eine bestimmte natürliche Person gebunden und kann deshalb nicht auf andere Personen übertragen werden. Weder eine Schenkung, Vererbung, Verkauf, noch jegliche andere Form der Übertragung ist möglich.

Ein Verkauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht ist möglich. Der Verkauf bricht das Wohnrecht nicht, womit sich für den Wohnberechtigten nichts ändert und der neue Eigentümer in die Pflichten des Alteigentümers tritt. Ein Verkauf bedarf nicht der Einwilligung des Wohnberechtigten, d.h. der Eigentümer kann jederzeit ohne seine Zustimmung verkaufen.

Es muss in Kauf genommen werden, dass sich eine solche Belastung wie ein lebenslanges Wohnrecht in einem niedrigeren Kaufpreis widerspiegelt. Eigentümer können deshalb versuchen, das Wohnrecht durch eine Abfindung an den Wohnberechtigten löschen zu lassen, sofern sich beide Vertragsparteien einig werden.

Das Wohnrecht wird üblicherweise im Grundbuch als Grundpfandrecht eingetragen. Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht, welches auf einer Immobilie lastet. Grundpfandrechte werden grundsätzlich in einer bestimmten Reihenfolge eingetragen, die sich danach richtet, zu welchem Zeitpunkt sie entstanden sind. 

Falls das Wohnrecht rangniedriger als z.B. eine Hypothekengrundschuld eingetragen wird, könnte das den Verlust des Wohnrechts bedeuten. Das bedeutet, dass der Gläubiger, beispielsweise die Bank, seine Forderung zuerst begleichen darf. Falls diese im Rahmen der Zwangsversteigerung ausgeglichen wird, können weitere Gläubiger wie Wohnberechtigte ausbezahlt werden. Bei einer Zwangsversteigerung ist dies jedoch meist mit viel Risiko verbunden, da nachrangige Gläubiger auch komplett leer ausgehen können.

Ein Mittel, um eine Zwansgversteigerung zu entschärfen, wäre eine Vertragsklausel mit einem Rückforderungsrecht. Dieses ermöglicht dem Wohnberechtigten, die Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung selbst zu erwerben. Auch das Rückforderungsrecht sollte notariell abgesichert sein. Es gibt im Rückforderungsrecht einige Bedingungen, die Immobilie vom neuen Eigentümer zurückzufordern. Einige Beispiele hierfür wären:

• Tod des neuen Eigentümers
• Finanzielle Notlage des neuen Eigentümers
• Drohende Insolvenz
• Drohende Zwangsvollstreckung

Das lebenslange Wohnrecht wird teilweise äquivalent zum Nießbrauchrecht verwendet. Während beim lebenslangem Wohnrecht lediglich das Recht gewährt wird, die Immobilie weiterhin zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein, hat man beim Nießbrauchrecht die Möglichkeit, den kompletten Nutzen aus der Immobilie zu ziehen und zwar auch dann, wenn man diese nicht selbst bewohnt. Beim Nießbrauchrecht wäre dann beispielsweise die Vermietung der Immobilie durch den Wohnberechtigten möglich.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Nießbrauchrecht.