Das Nutzungsrecht, das mit dem Nießbrauch verbunden ist, ermöglicht einer berechtigten Person entweder zeitlich begrenzt oder lebenslang die Nutzung bestimmter Bereiche oder der gesamten Immobilie, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer ist. In anderen Worten: Ein Nießbrauchrecht gestattet es einer Person, Nutzen aus einer Sache – in diesem Fall aus einer Immobilie – zu ziehen, ohne dass sie deren Eigentümer ist. Durch die Gewährung eines Nießbrauchrechts erhält der Berechtigte zwei verschiedene Rechte: erstens das Recht auf Nutzung der Immobilie und zweitens das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Der Nießbrauchberechtigte darf also die Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten.

Das Nießbrauchrecht ist immer ein persönliches Recht, das während der Lebenszeit des Nießbrauchberechtigten besteht und durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert wird. Das Nießbrauchrecht an sich kann nicht weiterverkauft, vererbt oder gepfändet werden. Eine Immobilie, die durch ein Nießbrauchrecht belastet ist, kann jedoch durch den Eigentümer veräußert werden – dies führt allerdings in der Regel zu einer erheblichen Kaufpreisminderung, da die Immobilie vom neuen Eigentümer womöglich für Jahre oder gar Jahrzehnte nicht genutzt oder vermietet werden kann.

1. Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht?

Bei Immobilienverrentung ist es wichtig zu beachten, welche Form des Wohnrechts vereinbart wird. Denn lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht unterscheiden sich bedeutend voneinander. Wenn ältere Immobilieneigentümer darüber nachdenken, ihr Eigenheim frühzeitig an ihre Erben zu verschenken oder an Dritte zu verkaufen, jedoch weiterhin die Immobilie bewohnen möchten, können sie mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Dadurch bleibt ihnen die lebenslange Nutzung des Hauses oder der Wohnung erhalten, auch wenn sie nicht mehr die Eigentümer sind. Bei Nießbrauchrecht hingegen besteht neben dem persönlichen Wohnrecht auch das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Sollte der Nießbrauch-Berechtigte zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen, kann er die Immobilie vermieten und profitiert so von den Mieteinnahmen bis zu seinem Lebensende.

2. Welche Arten des Nießbrauchs gibt es?  

2.1 Zuwendungsnießbrauch

Bei sogenanntem Zuwendungsnießbrauch wird ein Nießbrauchrecht an eine dritte Person übertragen, ohne dass eine Eigentumsübertragung stattfindet. Diese Übertragung erfolgt also unabhängig von einem Eigentümerwechsel, sei es durch Verkauf, Teilverkauf oder Schenkung. Es erfolgt lediglich eine Änderung im Nutzungsrecht der Immobilie. Der Nießbraucher hat nun die Möglichkeit, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten, wobei Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Nießbraucher zustehen. Praxisbeispiel: Eine 80-jährige Frau besitzt eine 1-Zimmerwohnung, die vermietet ist. Die Seniorin räumt ihrer Enkelin ein Nießbrauchrecht ein, wodurch die Enkelin die Wohnung entweder selbst bewohnen oder vermieten kann. Die Mieteinnahmen stehen der Enkelin zu, die Wohnung bleibt jedoch im Besitz der Großmutter.  

2.2 Vorbehaltsnießbrauch

Im Gegensatz zum Zuwendungsnießbrauch wird beim Vorbehaltsnießbrauch das Eigentum an der Immobilie übertragen und der vorige Eigentümer ein Nießbrauchrecht behält. Diese Art des Nießbrauchs tritt oft bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf Kinder auf und kann steuerliche Vorteile bieten. Der frühere Eigentümer hat als Nießbraucher das Recht, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu. Praxisbeispiel: Eine 80-jährige Frau besitzt eine 1-Zimmerwohnung, die sie an Ihre Enkelin vererben möchten. Die Enkelin wird als Eigentümerin der Wohnung ins Grundbuch eingetragen. Der Großmutter wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt, wodurch sie die Wohnung bis an ihr Lebensende selbst bewohnen oder vermieten kann. Die Mieteinnahmen stehen der Großmutter zu.   

2.3 Nachrangiger Nießbrauch

Auch beim nachrangigen Nießbrauch erfolgt die Übertragung der Immobilie, wobei der Vorbesitzer ein Nießbrauchrecht behält. Zusätzlich wird bereits im Nießbrauchvertrag eine weitere Person benannt, die nach dem Tod des ursprünglichen Nießbrauchers das Nießbrauchrecht erhält. Von diesem Modell wird vor allem aus steuerlichen Gründen Gebrauch gemacht. Praxisbeispiel: Eine 80-jährige Frau besitzt eine 1-Zimmer-Wohnung, die sie zu Lebzeiten an ihre Tochter überträgt. Die Tochter wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, der Großmutter wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Zusätzlich wird festgelegt, dass das Nießbrauchrecht nach dem Tod der Seniorin auf ihre Enkelin übertragen wird.  

2.4 Quotennießbrauch

Der Begriff “Quotennießbrauch” bezieht sich auf eine Situation, in der der gesamte Gegenstand mit einem Nießbrauch belastet ist, jedoch der Nießbraucher nur einen bestimmten Anteil aller Nutzungen erhalten soll. Sowohl Besitz- als auch Verwaltungsrechte werden gemeinsam von Eigentümer und Nießbraucher ausgeübt.

Praxisbeispiel: Die Enkelin erhält von ihrer Großmutter den Nießbrauch am Haus der Großmutter mit einer Quote von ¼. Die restlichen ¾ stehen weiter der Großmutter als Eigentümerin zu.

3. Wann ist Nießbrauchrecht sinnvoll?

3.1 Schenkung innerhalb der Familie

Immer öfters entscheiden Senioren sich dafür, ihre Wohnung oder ihr Haus mit Nießbrauchrecht zu verkaufen. Die Hauptmotivation ist, die eigene Immobilie zu Lebzeiten zu Geld machen, ohne die eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Häufig findet aber auch eine Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung statt, beispielsweise an die eigenen Kinder. Neben einer klaren Erbregelung zu Lebzeiten bringt die Schenkung auch einen steuerlichen Vorteil mit sich: Wenn Eltern ein Nießbrauchrecht behalten, mindert dies den Wert der Immobilie für ihre Kinder. Die Schenkungssteuer für die Kinder wird lediglich auf den reduzierten Wert der übertragenen Immobilie erhoben. Der aktuelle Freibetrag in Deutschland liegt bei 400.000 Euro, so dass in vielen Fällen dann gar keine Schenkungssteuer fällig wird.

3.2 Wirtschaftliche Nutzung der Immobilie

Ein Nießbrauch ist auch immer dann sinnvoll, wenn der Nießbrauchberechtigte die Wohnung oder das Haus wirtschaftlich nutzen möchte, beispielsweise durch Vermietung. So besteht die Möglichkeit, nur Teile oder die gesamte Immobilie zu vermieten und durch die Mieteinkünfte die eigene Rente aufzustocken oder Pflege im Alter zu finanzieren. 

4. Rechte und Pflichten bei Nießbrauch

4.1 Rechte bei Nießbrauch

Ein Nießbraucher besitzt das Recht zur umfassenden Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Er darf die Immobilie bewohnen und andere Personen wie Verwandte, oder Pflegekräfte aufnehmen. Ebenso darf der Nießbrauchberechtigte die Immobilie vermieten, verpachten oder einem anderen zur Nutzung überlassen. Alle daraus resultierenden Einnahmen darf der Nießbraucher behalten.

4.2 Pflichten bei Nießbrauch

Es sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass zwischen dem Nießbrauchberechtigten und Immobilieneigentümer ein schuldrechtliches Verhältnis besteht, woraus auch einige Pflichten für den Nießbrauchberechtigten resultieren. So verpflichtet sich der Nießbrauch-Berechtigte, die Immobilie und das Grundstück ordnungsgemäß zu nutzen (§1036 BGB). Eine wesentliche Veränderung oder Umgestaltung ohne Zustimmung des Eigentümers ist nicht gestattet (§1037 BGB). Der Nießbrauch-Berechtigte trägt die Verantwortung für die übliche Instandhaltung, während die Modernisierung und Renovierung in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers fallen. Betriebs- und Nebenkosten sowie eine ausreichende Versicherung der Immobilie und des Grundstücks sind ebenso vom Nießbrauch-Berechtigten zu tragen. Bei einem zeitlich befristeten Nießbrauch ist der Berechtigte dazu verpflichtet, die Sache an den Eigentümer zurückzugeben (§1055 BGB).

5. Individuelle Vertragsbestimmungen bei Nießbrauch

Der Nießbrauch-Berechtigte hat das Recht, die Immobilie in vollem Umfang zu nutzen. Er kann darin wohnen, andere Personen wie Verwandte oder Pflegekräfte aufnehmen, die Immobilie vermieten, verpachten oder die Nutzung an andere überlassen. Die erzielten Mieteinnahmen darf der Nießbrauch-Berechtigte für sich behalten. Es sollte jedoch erwähnt, dass es durchaus möglich ist, die Nutzungsbefugnisse des Nießbrauch-Berechtigten bei Vertragsabschluss sowohl inhaltlich als auch zeitlich zu begrenzen – individuelle Vereinbarungen sind also zulässig. Die Gewährung eines uneingeschränkten, mietfreien und lebenslangen Nießbrauchrechts stellt jedoch die Regel dar.

Wenn der Nießbrauch-Berechtigte zuvor Eigentümer der Immobilie war, kann er vertraglich zusätzliche Rechte festlegen. In vielen Fällen dient der Nießbrauch als Teil einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge zur Vermögenssicherung. Im Schenkungsvertrag kann zum Beispiel festgelegt werden, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird, wenn bestimmte Ereignisse eintreten oder wenn sich der Lebensstil des neuen Eigentümers (zum Beispiel strafrechtliche Verurteilung) negativ auf den Wert der Immobilie auswirkt. 

6. Nießbrauch: Vor- und Nachteile

6.1 Vorteile von Nießbrauch

Wie bei allen Rechten gibt es auch beim Nießbrauch Vor- und Nachteile. Ein klarer Vorteil ist, dass der Nießbrauch eine bequeme und äußerst vielseitige Nutzungsmöglichkeit bietet. Der Nießbraucher kann die Immobilie umfangreich nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Er kann in der Wohnung oder im Haus wohnen und Familienmitglieder aufnehmen oder die Immobilie vermieten und dadurch zusätzliches Einkommen generieren.

6.2 Nachteile von Nießbrauch

Ein Nachteil des Nießbrauchrechts ist, dass die Verwaltung administrativ recht herausfordernd sein kann. Sowohl der Eigentümer als auch der Nießbraucher müssen sich über die Bedingungen des Nießbrauchs einigen und diese vertraglich festhalten. Für den Nießbrauch von Immobilien ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich, außerdem sollte ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Meinungsverschiedenheiten zwischen Eigentümer und Nießbraucher können zu Problemen führen und im schlimmsten Fall sogar rechtliche Auseinandersetzungen erfordern, um die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien zu klären.

Solange der Nießbrauch besteht, gestaltet sich der Verkauf eines Objekts für den Eigentümer in der Regel schwieriger. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie, und der Kreis potenzieller Käufer wird entsprechend kleiner sein. Wichtig ist auch zu beachten, dass eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht in vielen Fällen nicht finanziert werden kann. 

7. Lässt sich ein Nießbrauchrecht löschen?

Wenn der Nießbrauchvertrag keine bestimmte Laufzeit vorsieht, endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nutznießers. Es kommt jedoch auch vor, dass eine oder beide Vertragsparteien eine Löschung des Nießbrauchs wünschen.

7.1 Nießbrauchrecht aufheben

Wenn der Nutznießer den Nießbrauch aufheben möchte, sollte er eine Löschungsbewilligung erstellen, in der er erklärt, dass er auf sein Nießbrauchrecht verzichtet. Diese Erklärung wird vom Notar beglaubigt, und das Nießbrauchrecht wird aus dem Grundbuch entfernt. Wenn der Nutznießer freiwillig und ohne Gegenleistung auf sein Nießbrauchrecht verzichtet, betrachtet das Finanzamt dies als Schenkung, die möglicherweise der Schenkungssteuer unterliegt.

7.2 Verzicht auf Nießbrauchrecht auszahlen lassen

Für Nießbraucher besteht auch die Möglichkeit, sich den Nießbrauch auszahlen zu lassen. Dieses Recht hat durchaus einen gewissen Preis, denn der Wert der Immobilie steigt, wenn sie nicht mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht belastet ist. In welcher Höhe die Auszahlung zu erfolgen hat, kann nicht pauschal gesagt werden. In die Berechnung fließen Faktoren wie die entgangenen Mieteinnahmen sowie die entgangene Nutzungszeit ein. 

Praxisbeispiel: Eine 80-jährige Seniorin verfügt über ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit für eine 1-Zimmer-Wohnung, ihre statistische Lebenserwartung liegt aktuell bei 9,5 Jahren. Durch den Nießbrauch spart sich die Nutznießerin eine Monatsmiete in Höhe von 600 Euro, das heißt 7.200 Euro im Jahr. Würde die Seniorin sich den Nießbrauch heute auszahlen lassen, könnte sie auf einen Auszahlungsbetrag von 9,5 Jahre x 7.200 Euro = 68.400 Euro bestehen.