Wohnrecht berechnen: Anleitung und Rechner

Durch ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht darf der Berechtigte des Wohnrechts die Immobilie weiterhin bewohnen, in der Regel ohne Miete zahlen zu müssen. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, das dem Bewohner üblicherweise lebenslang zusteht. Das Wohnrecht kann beispielsweise als Bestandteil einer Schenkung in der Familie oder im Rahmen einer Erbregelung festgelegt werden. Es finden aber auch zahlreiche Immobilienveräußerungen mit lebenslangem Wohnrecht statt, weil Rentner das an ihre Immobilie gebundene Kapital zu Lebzeiten nutzen möchten.  

Eine Immobilie erfährt eine Wertminderung, wenn sie mit einem Wohnrecht belegt ist, denn der Eigentümer kann sie nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten. Aus diesem Grund spielt die Frage nach dem Wert des Wohnrechts eine zentrale Rolle. Auch in dem Fall, dass der Wohnberechtigte sein Wohnrecht löschen und sich den Wert des Wohnrechts auszahlen lassen möchte, wird eine Wertermittlung des Wohnrechts benötigt. Mit unserem Rechner für lebenslanges Wohnrecht können Sie den Gesamtwert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung des lebenslangen Wohnrechts schnell und einfach berechnen.

Die dargestellte Rechnung dient exemplarisch zur Veranschaulichung der Berechnung eines Wohnrechts. Als Basis der Berechnungen gilt § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2024 und Bewertungsgesetz(BewG) Anlage 9 a(zu§ 13) Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro.

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Welche Faktoren spielen eine Rolle bei der Berechnung des Wohnrechts?

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Alter und Geschlecht

Das Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person(en) sind wesentlich für die Berechnung des Wohnrechts. Die Lebenserwartung beeinflusst die Dauer des Wohnrechts: Je älter wohnberechtigte die Person ist, desto kürzer wird sie das Wohnrecht in Anspruch nehmen können. Bei der Berechnung des Wohnwerts werden zudem geschlechterspezifische Unterschiede in der Lebenserwartung berücksichtigt, um den Wert möglichst genau zu bestimmen. Auch individuelle Risikofaktoren wie Gesundheit und Lebensstil können in die Berechnung einfließen. 

2

Immobilienwert

Der aktuelle Immobilienwert spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung des Wohnrechts, da er den Rahmen für potenzielle Verluste oder Einschränkungen durch das Wohnrecht festlegt. Ein Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie, da der Eigentümer sie nicht frei nutzen oder vermieten kann. Daher wird der Immobilienwert genutzt, um den finanziellen Wert des Wohnrechts zu berechnen und seine Auswirkungen auf den Gesamtwert der Immobilie zu verstehen.

3

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist wichtig bei der Berechnung des Wohnrechts, weil sie die potenziellen Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie repräsentiert. Wenn ein Wohnrecht besteht, kann der Eigentümer die Immobilie nicht vermieten und somit keine Mieteinnahmen erzielen. Dies beeinflusst den finanziellen Wert der Immobilie und wird verwendet, um den Verlust durch das Wohnrecht zu quantifizieren. Die Nettokaltmiete kann auch als Referenzpunkt für Verhandlungen über Ausgleichszahlungen dienen, wenn der Wohnberechtigte sich sein Wohnrecht auszahlen lassen möchte. Für potenzielle Immobilienkäufer wiederum ist die Nettokaltmiete ein wichtiger Indikator für die Rentabilität der Investition.

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Kapitalwertfaktor

Der Kapitalwertfaktor ist eine Kennzahl, die verwendet wird, um den Wert einer Immobilie im Verhältnis zu den erzielten Mieteinnahmen zu bewerten. In Verbindung mit einem Wohnrecht kann der Kapitalwertfaktor verwendet werden, um den Einfluss des Wohnrechts auf den Wert der Immobilie zu analysieren. Ein höherer Kapitalwertfaktor bedeutet, dass die Immobilie weniger rentabel ist, da der Wert der Mieteinnahmen im Verhältnis zum Gesamtwert niedriger ist. Ein Wohnrecht kann zu einem höheren Kapitalwertfaktor führen, da die Mieteinnahmen durch das Wohnrecht eingeschränkt werden. Das Bundesamt für Finanzen gibt in regelmäßigen Abständen Vervielfältiger für den Kapitalwert heraus. Diese Vervielfältiger für den Kapitalwert sind nach der Allgemeinen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes unter Berücksichtigung von Zinsen mit 5,5 Prozent errechnet. 

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Wie berechnet man den Wert des Wohnrechts?

Für die Berechnung des Wohnrechts nutzen Finanzbehörden eine Formel aus dem Bewertungsgesetz, die recht simpel ist. Im ersten Schritt ermittelt man die fiktive Nettokaltmiete auf Jahresbasis. Dies gelingt am besten mit Hilfe eines städtischen Mietspiegels, der die zu erzielende Kaltmiete pro Quadratmeter definiert. Alternativ können vergleichbare Mietangebote aus Immobilienportalen hinzugezogen werden. Die Jahresmiete wird anschließend mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert. Der Kapitalwertfaktor für die Formel und Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts wird aus der Wohnrechtstabelle des Statistischen Bundesamtes entnommen. Dieser Faktor berücksichtigt eine Verzinsung von 5,5 Prozent.

Beispielrechnung 1

Die alleinstehende Frau Schätzle verkauft ihre Immobilie mit 75 Jahren und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Laut Gutachter ist ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 500.000 Euro wert, die fiktive Jahresmiete beträgt 14.400 Euro im Jahr (= 1.200 Euro Nettokaltmiete pro Monat). Die Lebenserwartung von Frau Schätzle liegt laut statistischem Bundesamt bei 13,01 Jahren, der Kapitalwertfaktor beträgt 9,373.    

14.400 € Jahresmiete          x          9,373 Kapitalwertfaktor          =          134.971,20 Wert Wohnrecht

Beispielrechnung 2

Herr Grüner verkauft seine Immobilie mit 80 Jahren und lässt sich und seiner 70-jährigen Lebensgefährtin Frau Müller ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Laut Gutachter ist seine Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 350.000 Euro wert, die fiktive Jahresmiete beträgt 11.400 Euro im Jahr (= 950 Euro Nettokaltmiete pro Monat). Da Herr Grüner seine Lebensgefährtin im Rahmen des Immobilienverkaufs durch ein lebenslanges Wohnrecht absichert, ist die Lebenserwartung von Frau Müller für die Berechnung des Wohnrechts entscheidend, auch wenn sie nicht die Eigentümerin der Immobilie ist. Laut statistischem Bundesamt liegt die Lebenserwartung von Frau Müller bei 16,84 Jahren, der Kapitalwertfaktor beträgt 11,099. 

11.400 € Jahresmiete          x          11,099          =          126.528,60 Wert Wohnrecht

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Wert des Wohnrechts abnimmt, je älter der Wohnberechtigte ist. Für die Berechnung wird immer das Alter der jüngsten wohnberechtigten Person berücksichtigt. Die Wohnberechtigten müssen nicht miteinander verheiratet oder verwandt sein, d.h. man kann beispielsweise auch seinen Lebensgefährten durch ein lebenslanges Wohnrecht absichern. 

Gibt es Unterschiede bei der Berechnung des Werts von Nießbrauch und  Wohnrecht?

Eine Immobilie kann entweder mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauchrecht veräußert werden. Der primäre Unterschied liegt darin, dass das Wohnrecht lediglich das Recht gewährt, eine Immobilie persönlich bis zum Tod oder Auszug zu bewohnen, während das Nießbrauchrecht zusätzlich das Recht einschließt, die Erträge oder Nutzungen aus der Immobilie zu genießen. Das heißt, bei Nießbrauchrecht kann der Wohnberechtigte auch ausziehen (z. B. in ein Pflegeheim) und die Immobilie selbst vermieten. Der Eigentümer kann die Immobilie erst nach dem Tod des Wohnberechtigten selbst bewohnen oder vermieten.

Bei der Berechnung des Wohnrechts stellt sich entsprechend häufig die Frage, wie Nießbrauchrecht im Vergleich zu lebenslangem Wohnrecht zu bewerten ist. Für das Finanzamt ist die Frage einfach zu beantworten: Bei der Berechnung des Wohnrechts wird nicht unterschieden, ob es sich um Nießbrauch oder "nur" lebenslanges Wohnrecht handelt. 

Beim Nießbrauch steht der begünstigten Person auch die wirtschaftliche Nutzung der Sache zu.

Wie berechnet man ein zeitlich befristetes Wohnrecht?

Ein Wohnrecht kann auch für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn ein Rentner noch zehn Jahre in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben und anschließend in ein Pflegeheim umziehen möchte. Durch ein zeitlich befristetes Wohnrecht kann außerdem in vielen Fällen der Verkaufspreis der Immobilie erhöht werden, da das befristete Wohnrecht im Vergleich zu lebenslangem Wohnrecht oft weniger wert ist. Die Faustregel lautet: Je kürzer die Laufzeit des Wohnrechts ist, umso höher ist der Kapitalwertfaktor und somit letztendlich der Verkaufspreis der Immobilie.

Die Berechnung eines Wohnrechts mit zeitlicher Befristung unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts. Auch diese erfordert die Verwendung des Kapitalwerts für den entsprechenden Zeitraum, weshalb wieder die Tabelle des Statischen Bundesamtes herangezogen und der Kapitalwert für die gewünschte Laufzeit ermittelt wird. Die Berechnung berücksichtigt ebenfalls einen Zinssatz von 5,5 Prozent.

Tabelle befristetes Wohnrecht

Laufzeit in JahrenKapitalwert
1 Jahr0,974
5 Jahre4,388
10 Jahre7,745
15 Jahre10,314
25 Jahre13,783

Berechnung des Wohnrechts vor der Immobilienveräußerung

Im Allgemeinen wird der Wert eines lebenslangen Wohnrechts von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie beispielsweise der Größe und Standort der Immobilie sowie dem Alter der jüngsten wohnberechtigten Person. Es gibt grundsätzlich verschiedene Methoden zur Berechnung des Werts eines lebenslangen Wohnrechts. Häufig wird der Kapitalwert des Wohnrechts ermittelt, der durch die fiktive Nettokaltmiete auf Jahresbasis und einen Kapitalwertfaktor bestimmt wird. Es ist aber auch möglich, den aktuellen Verkehrswert der Immobilie heranzuziehen. Anschließend erfolgt eine Gegenüberstellung des Wertes der Immobilie mit und ohne Wohnrecht. Entscheidend bei der Bewertung ist, ob das Wohnrecht zeitlich befristet oder lebenslang sein sollte. Genauso entscheidend ist es, zu bestimmen, ob es bei dem Wohnrecht um Nießbrauch inkl. wirtschaftlicher Nutzung der Immobilie oder nur um ein lebenslanges Wohnrecht handelt.   

Generell bietet das Wohnrecht eine interessante Option, das an der Immobilie gebundene Kapital frühzeitig rauszuziehen - insbesondere ältere Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln können hiervon profitieren. In der Regel kommt lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht auch den Investoren zugute, denn sie investieren in ein Objekt mit einem Kaufpreis unter Marktwert, das von den Bewohnern sorgfältig gepflegt und instandgehalten wird.

Aktualisiert am 23. April 2024