Lebenslanges Wohnrecht berechnen

Wie wird das lebenslange Wohnrecht / Nießbrauchrecht berechnet?

Wie genau das lebenslange Wohnrecht berechnet wird, können Sie mit unserem Kalkulator unten ganz einfach und schnell berechnen. Wichtig sind dafür Ihre Angaben zur Geschlecht, Alter und der Kaltmiete pro Jahr. Unten finden Sie die Berechnung Schritt für Schritt auch noch einmal zum nachvollziehen. 

Sobald Sie einmal das lebenslange Wohnrecht berechnet haben, können Sie es vom aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie abziehen. Gerne helfen wir Ihnen dabei, den Verkehrswert bzw. den Wert des lebenslangen Wohnrechts kostenlos und unverbindlich zu bestimmen. Treten Sie dazu einfach mit uns in Kontakt

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1. Geschlecht und Alter

Das Geschlecht und Alter sind bewertungsrelevante Faktoren für die Bestimmung der Laufzeit des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts. Je jünger desto mehr ist das Recht wert. Frauen haben eine durchschnittlich längere prognostizierte Lebenserwartung als Männer. Bei einem Paar ist tendenziell die Frau der bestimmende Faktor oder der Partner mit der länger verbleibenden Lebensdauer. 

2. Immobilienwert

Der Immobilienwert kann von Ihnen geschätzt werden und annähernd korrekt sein. Für eine genaue Bestimmung kann der Einsatz eines Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachters sinnvoll sein. 

3. Kapitalzinssatz

Der Kapitalzinssatz kann flexibel ausgewählt werden. Bei den aktuellen Leitzinssätzen der EZB von 0,0 % wird ein Kapitalzins zwischen 0,5%-1,5% als realistisch von Investoren betrachtet.

4. Monatskaltmiete

Für eine Berechnung der monatlichen Kaltmiete wird üblicherweise der Mietpreis pro Quadratmeter herangezogen.

5. Restlebenserwartung

Bei der Berechnung der resultierenden Restlebensdauer nutzen wir statistische Werte u.a. Daten der Deutschen Aktuarvereinigung. Diese Daten werden zum Beispiel als Grundlage für Lebensversicherungen genutzt.

6. Abzinsungsfaktor

Durch den Abzinsungsfaktor oder Diskontierungsfaktor lassen sich zukünftige (Miet-) Zahlungen auf die Gegenwart abzinsen. Zahlungen in der Zukunft sind weniger wertvoll als Zahlungen in der Gegenwart. Dadurch wird der Gegenwartswert oder auch Barwert ermittelt.

i: Kalkulationszinssatz 
n: Zeitraum auf den abdiskontiert wird

7. Berechnung Lebenslanges Wohnrecht

Für die Berechnung des Lebenslangen Wohnrechts wird die Kaltmiete pro Jahr multipliziert mit der Restlebensdauer und dann multipliziert mit dem Abzinsungsfaktor. Der Wert für das lebenslange Wohnrecht (Barwert) wird vom Immobilienwert abgezogen, womit sich der Auszahlungsbetrag ergibt. 

Es gibt etliche Tabellen für die Berechnung des Wohnwerts. Einige können Sie unten finden:

https://www.statistik-bw.de/BevoelkGebiet/GeburtSterben/sterbetafel.jsp

https://abc-der-rentenversicherung.com/sterbetafel-die-kraft-der-grossen-zahl/
https://www-genesis.destatis.de/genesis//online/data?operation=table&code=12411-0001&levelindex=0&levelid=1580064670372

Das lebenslange Wohnrecht kann durch unterschiedliche Formeln berechnet werden. Was wir oben gemacht haben ist das lebenslange Wohnrecht auf den heutigen Tag abzuzinsen. Das bedeutet, dass Sie eine Miete die Sie in den nächsten 10 Jahren bekommen würden auf den heutigen Tag abzinsen. 
Dies ist deshalb erforderlich, weil Zahlungen in der Zukunft weniger wert sind als Zahlungen in der Gegenwart. Jedes Jahr bzw. jeder Monat wird auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.

Der Barwert sagt aus wie hoch ein bestimmter Betrag in der Zukunft heute wert ist. Er wird deshalb auch Gegenstandswert oder Present Value genannt. 
Zum Beispiel haben Sie eine Immobilie die 750.000 Euro wert ist. In 3 Jahren soll Ihnen diese überschrieben werden. Allerdings sollen Sie dem Immobilieneigentümer zum jetzigen Zeitpunkt schon den Betrag auszahlen. Wir gehen von einem Kalkulationszinssatz von 4% aus. 

Barwert = 750.000 : (1+0,04)³ = 666.747

Die Formel dazu sieht wie folgt aus:

c0=c1(1+i)t

Der Hausverkauf mit Wohnrecht ist interessant sowohl für aktuelle Eigentümer als auch für Investoren. Oftmals wird der Hausverkauf als „Wette auf den Tod“ verstanden. Niemand kann wissen wann genau der Zeitpunkt für das Ableben passiert. So kommt es teilweise auch vor, dass der Wohnberechtigte länger lebt als der Investor. Es gibt auch die Möglichkeit einen festen Zeitraum zu vereinbaren und danach zum Beispiel eine Mietzahlung für die Immobilie zu vereinbaren. 

Generell gibt es noch mehr Ausprägungen, welche die Berechnung beeinflussen. Diese können zum Beispiel sein:

1) Handelt es sich um ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht?

2) Bestehen anderweitige parallele Nutzungsmöglichkeiten für das Grundstück bzw. Wohngebäude?

3) In welchem Zustand befindet sich das Gebäude, ist von einem großen Instandhaltungsstau auszugehen?

4) Soll eine monatliche oder jährliche Leibrente oder der Betrag einmalig ausgezahlt werden oder beides? 
Schauen SIe sich dafür auch unseren Leibrenten Rechner an!

*Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen auf unserer Website. Haftungsansprüche gegen den Autor, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt.
Aktualisiert am 04. Dezember 2020