Es kommt nicht selten vor, dass Senioren ihr Eigenheim schon zu Lebzeiten an ihre Kinder oder Verwandte übertragen möchten, ohne jedoch ihre vertraute Umgebung verlassen oder ihre Altersvorsorge gefährden zu müssen. In solchen Fälle sollte in Erwägung gezogen werden, das Haus oder die Wohnung als Schenkung zu vermachen und sich das Nießbrauchrecht vorzubehalten. So hat man auch als Nicht-Eigentümer die Möglichkeit, die Immobilie weiterhin zu bewohnen und bei Bedarf auch zu vermieten. Das Thema Nießbrauch ist recht komplex und kann viele Erben überfordern. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld ausführlich darüber zu informieren, welche Auswirkungen der Nießbrauch auf die Erbschaft haben kann und wie das Thema steuerlich zu behandeln ist.

a) Nießbrauch bei vorzeitigem Erbe vereinbaren

Für eine Schenkung mit Nießbrauch ist erst einmal die Erstellung eines Schenkungsvertrags erforderlich. Dieser Vertrag regelt die Übertragung der Wohnung oder des Hauses auf die neuen Eigentümer und sichert gleichzeitig dem Schenkenden das Nießbrauchrecht zu. Im Schenkungsvertrag wird festgelegt, um welche Art von eingetragenem Nießbrauch es sich handelt (Zuwendungsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch, nachrangiger Nießbrauch oder Quotennießbrauch), welche Rechte und Pflichten die Vertragsparteien haben und ob das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt werden soll. Sollte der Schenkende einen nichtehelichen Lebenspartner haben, wird häufig auch für diesen ein lebenslanges Nießbrauchrecht als Absicherung bestellt, so dass die Erben erst nach dem Ableben des Lebensgefährten über die Immobilie verfügen können. Nachdem beide Parteien den Vertrag unterschrieben haben und dieser von einem Notar beurkundet wurde, tritt das Nießbrauchrecht in Kraft. Anschließend wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, wofür Sie dem Notar ein Entgelt zahlen müssen.

b) Nießbrauch bei Erbe und Steuern

Der Nießbrauch ist eine Möglichkeit, bei der Übertragung von Immobilien Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zu sparen. Die Freibeträge für Schenkungssteuern variieren je nach Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenkenden und dem Beschenktem, während die Steuersätze anhand der entsprechenden Steuerklasse festgelegt werden. Wenn der Wert der Schenkung unterhalb des Freibetrags liegt, ist der Beschenkte von der Schenkungssteuer befreit.

Bei Ehegatten und Lebenspartnern liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, bei Kindern, Stief- und Adoptivkindern sowie Enkelkindern (wenn deren Eltern bereits verstorben sind – ansonsten 200.000 Euro) bei 400.000 Euro. Bei Eltern und Großeltern liegt der Freibetrag bei 100.000, alle restlichen Verwandte wie zum Beispiel Geschwister, Nichten, Neffen und Schwiegerkinder verfügen über einen Freibetrag von 20.000 Euro. Alle zehn Jahre können diese Freibeträge erneut genutzt werden.

Bei der Festlegung der Schenkungssteuer wird nicht einfach der marktaktuelle Immobilienwert betrachtet, sondern der Wert des Nießbrauchs wird davon abgezogen, was direkt den Wert der Schenkung mindert. Somit stellt der Nießbrauch ein durchaus spannendes Steuermodell dar. Um den Wert des Nießbrauchs zu ermitteln, werden das Alter des Schenkenden und seine voraussichtliche Lebenserwartung berücksichtigt. Die Berechnung basiert auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts.