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Nießbrauch: Das Wohn- und Nutzungsrecht einfach erklärt
Das Nutzungsrecht, das mit dem Nießbrauch verbunden ist, ermöglicht einer berechtigten Person entweder zeitlich begrenzt oder lebenslang die Nutzung bestimmter Bereiche oder der gesamten Immobilie, auch wenn sie weder Eigentümer noch Miteigentümer ist. In anderen Worten: Ein Nießbrauchrecht gestattet es einer Person, Nutzen aus einer Sache – in diesem Fall aus einer Immobilie – zu ziehen, ohne dass sie deren Eigentümer ist. Durch die Gewährung eines Nießbrauchrechts erhält der Berechtigte zwei verschiedene Rechte: erstens das Recht auf Nutzung der Immobilie und zweitens das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Der Nießbrauchberechtigte darf also die Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten.
Das Nießbrauchrecht ist immer ein persönliches Recht, das während der Lebenszeit des Nießbrauchberechtigten besteht und durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert wird. Das Nießbrauchrecht an sich kann nicht weiterverkauft, vererbt oder gepfändet werden. Eine Immobilie, die durch ein Nießbrauchrecht belastet ist, kann jedoch durch den Eigentümer veräußert werden – dies führt allerdings in der Regel zu einer erheblichen Kaufpreisminderung, da die Immobilie vom neuen Eigentümer womöglich für Jahre oder gar Jahrzehnte nicht genutzt oder vermietet werden kann.
Was ist der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauchrecht?
Warum Nießbrauchrecht?
Immer öfters entscheiden Senioren sich dafür, ihre Wohnung oder ihr Haus mit Nießbrauchrecht zu verkaufen. Die Hauptmotivation ist, die eigene Immobilie zu Lebzeiten zu Geld machen, ohne die eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Häufig findet aber auch eine Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung statt, beispielsweise an die eigenen Kinder. Neben einer klaren Erbregelung zu Lebzeiten bringt die Schenkung auch einen steuerlichen Vorteil mit sich: Wenn Eltern ein Nießbrauchrecht behalten, mindert dies den Wert der Immobilie für ihre Kinder. Die Schenkungssteuer für die Kinder wird lediglich auf den reduzierten Wert der übertragenen Immobilie erhoben. Der aktuelle Freibetrag in Deutschland liegt bei 400.000 Euro, so dass in vielen Fällen dann gar keine Schenkungssteuer fällig wird.
Pflichten bei Nießbrauch
Es sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass zwischen dem Nießbrauch-Berechtigten und Immobilieneigentümer ein schuldrechtliches Verhältnis besteht, woraus einige Pflichten für den Nießbrauch-Berechtigten resultieren. So verpflichtet sich der Nießbrauch-Berechtigte, die Immobilie und das Grundstück ordnungsgemäß zu nutzen (§1036 BGB). Eine wesentliche Veränderung oder Umgestaltung ohne Zustimmung des Eigentümers ist nicht gestattet (§1037 BGB). Der Nießbrauch-Berechtigte trägt die Verantwortung für die übliche Instandhaltung, während die Modernisierung und Renovierung in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers fallen. Betriebs- und Nebenkosten sowie eine ausreichende Versicherung der Immobilie und des Grundstücks sind ebenso vom Nießbrauch-Berechtigten zu tragen. Bei einem zeitlich befristeten Nießbrauch ist der Berechtigte dazu verpflichtet, die Sache an den Eigentümer zurückzugeben (§1055 BGB).
Individuelle Vertragsbestimmungen bei Nießbrauch
Der Nießbrauch-Berechtigte hat das Recht, die Immobilie in vollem Umfang zu nutzen. Er kann darin wohnen, andere Personen wie Verwandte oder Pflegekräfte aufnehmen, die Immobilie vermieten, verpachten oder die Nutzung an andere überlassen. Die erzielten Mieteinnahmen darf der Nießbrauch-Berechtigte für sich behalten. Es sollte jedoch erwähnt, dass es durchaus möglich ist, die Nutzungsbefugnisse des Nießbrauch-Berechtigten bei Vertragsabschluss sowohl inhaltlich als auch zeitlich zu begrenzen – individuelle Vereinbarungen sind also zulässig. Die Gewährung eines uneingeschränkten, mietfreien und lebenslangen Nießbrauchrechts stellt jedoch die Regel dar.
Wenn der Nießbrauch-Berechtigte zuvor Eigentümer der Immobilie war, kann er vertraglich zusätzliche Rechte festlegen. In vielen Fällen dient der Nießbrauch als Teil einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge zur Vermögenssicherung. Im Schenkungsvertrag kann zum Beispiel festgelegt werden, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird, wenn bestimmte Ereignisse eintreten oder wenn sich der Lebensstil des neuen Eigentümers (zum Beispiel strafrechtliche Verurteilung) negativ auf den Wert der Immobilie auswirkt.
