Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts oder eines Nießbrauchs hängt vom Ort ab.
Die Formel aus § 14 BewG ist überall dieselbe — Jahreswert mal Vervielfältiger —, aber der
Jahreswert leitet sich aus der ortsüblichen Miete ab. Und die unterscheidet sich zwischen
deutschen Großstädten um mehr als das Dreifache.
Diese Übersicht führt 34 Großstädte mit über 200.000 Einwohnern auf. Für jede
steht der Wert aus dem amtlichen Mietspiegel der Stadt, der daraus abgeleitete
Jahreswert und der
Kapitalwert für eine 75-jährige Frau. Die einzelnen
Stadtseiten nennen zusätzlich Ausgabe, Stichtag und Quelle, rechnen auch die Altersstufen
70 und 80 durch, nennen das zuständige Grundbuchamt und zeigen, was der örtliche
Mietwert für Leibrente, Teilverkauf und Verkauf mit Rückmiete bedeutet.
Grundlage der Zahlen
Alle Werte beziehen sich auf eine einheitliche Referenzwohnung: 70 Quadratmeter,
normale Ausstattung, Baujahr um 1980, mittlere Wohnlage. Das ist nötig, weil amtliche
Mietspiegel in der Regel keinen stadtweiten Durchschnitt
nennen, sondern Tabellen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Ein einheitlich
definierter Referenzfall ist nachprüfbar; ein frei gebildeter „Durchschnitt“ wäre es nicht.
Für München, Berlin und Hamburg weisen die Mietspiegel stattdessen einen stadtweiten
Durchschnitt aus — das ist auf den jeweiligen Seiten vermerkt.
Der Vervielfältiger von 9,393 für eine 75-jährige Frau stammt aus dem
BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003) und gilt für
Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Grundlage ist die Sterbetafel 2022/2024 des
Statistischen Bundesamtes bei einem Zinssatz von 5,5 Prozent.
Übersicht nach Stadt
| Stadt | Miete je m² | Jahreswert (70 m²) | Kapitalwert, Frau 75 |
|---|---|---|---|
| Aachen | 8,06 € | 6.770 € | 63.594 € |
| Augsburg | 9,18 € | 7.711 € | 72.431 € |
| Berlin | 7,71 € | 6.476 € | 60.833 € |
| Bielefeld | 7,73 € | 6.493 € | 60.991 € |
| Bochum | 6,33 € | 5.317 € | 49.944 € |
| Braunschweig | 6,58 € | 5.527 € | 51.917 € |
| Bremen | 6,11 € | 5.132 € | 48.209 € |
| Chemnitz | 5,22 € | 4.385 € | 41.186 € |
| Dortmund | 6,00 € | 5.040 € | 47.341 € |
| Dresden | 6,52 € | 5.477 € | 51.444 € |
| Duisburg | 5,93 € | 4.981 € | 46.788 € |
| Erfurt (einfacher Mietspiegel) | 5,93 € | 4.981 € | 46.788 € |
| Essen | 7,01 € | 5.888 € | 55.310 € |
| Freiburg im Breisgau | 9,33 € | 7.837 € | 73.615 € |
| Gelsenkirchen (einfacher Mietspiegel) | 6,20 € | 5.208 € | 48.919 € |
| Halle (Saale) | 5,55 € | 4.662 € | 43.790 € |
| Hamburg | 9,94 € | 8.350 € | 78.428 € |
| Hannover | 8,31 € | 6.980 € | 65.567 € |
| Karlsruhe | 9,65 € | 8.106 € | 76.140 € |
| Kassel | 7,53 € | 6.325 € | 59.413 € |
| Kiel | 7,91 € | 6.644 € | 62.411 € |
| Köln (einfacher Mietspiegel) | 8,40 € | 7.056 € | 66.277 € |
| Leipzig | 5,20 € | 4.368 € | 41.029 € |
| Lübeck | 8,02 € | 6.737 € | 63.279 € |
| Magdeburg | 5,31 € | 4.460 € | 41.897 € |
| Mainz | 10,59 € | 8.896 € | 83.556 € |
| Mannheim | 7,76 € | 6.518 € | 61.227 € |
| München | 15,38 € | 12.919 € | 121.350 € |
| Münster | 7,59 € | 6.376 € | 59.886 € |
| Nürnberg | 9,88 € | 8.299 € | 77.954 € |
| Oberhausen | 6,22 € | 5.225 € | 49.077 € |
| Rostock | 6,39 € | 5.368 € | 50.418 € |
| Stuttgart | 9,17 € | 7.703 € | 72.352 € |
| Wuppertal | 6,92 € | 5.813 € | 54.600 € |
Was die Spannweite bedeutet
Zwischen München mit 15,38 Euro und Leipzig mit 5,20 Euro je
Quadratmeter liegt fast der Faktor drei. Der Median aller hier erfassten Städte beträgt
7,56 Euro. Für dieselbe 70-Quadratmeter-Wohnung und dieselbe 75-jährige Berechtigte
ergibt das einen Kapitalwert von 121.350 Euro in München und
41.029 Euro in Leipzig.
Praktisch heißt das: In Städten mit hohen Mieten bindet ein Nutzungsrecht einen großen
Teil des Immobilienwerts. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt senkt das die
Schenkungssteuer deutlich. Umgekehrt wird die
Ablösung eines Wohnrechts dort teuer, weil die Abfindung sich am Kapitalwert orientiert.
In Städten mit niedrigen Mieten ist beides moderater.
Eine Grenze setzt § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den 18,6ten Teil des
Verkehrswerts betragen. Wo diese Schwelle liegt, steht
auf jeder Stadtseite — in Städten mit niedrigen Immobilienpreisen und vergleichsweise hoher
Miete greift sie durchaus.
Städte ohne verwertbaren amtlichen Wert
Sechs Großstädte über 200.000 Einwohner fehlen in dieser Übersicht, und zwar aus
nachvollziehbaren Gründen. Düsseldorf gibt keinen städtischen Mietspiegel heraus; die dort
verbreitete Mietrichtwerttabelle stammt von Mieterverein und Haus & Grund. In Bonn ist
die jüngste Ausgabe von 2022 und damit für eine aktuelle Bewertung zu alt. Für Frankfurt am
Main, Wiesbaden, Mönchengladbach und Krefeld ließ sich der amtliche Tabellenwert nicht
belastbar auslesen. Lieber 34 geprüfte Werte als 40, von denen sechs geschätzt sind.
Weiterrechnen mit eigenen Zahlen
Die Zahlen hier gelten für die Referenzwohnung. Für Ihre eigene Immobilie nutzen Sie den
Wohnrecht-Rechner, den
Nießbrauch-Rechner oder den
Leibrenten-Rechner. Die vollständige
Vervielfältiger-Tabelle für jedes Alter steht in der
Tabelle zur Berechnung von
Wohnrecht und Nießbrauch.
Mietspiegel werden alle zwei Jahre neu erhoben oder fortgeschrieben, die
Vervielfältiger ändert das Bundesfinanzministerium jährlich zum 1. Januar. Prüfen Sie vor
einer verbindlichen Entscheidung auf der jeweiligen Stadtseite, ob inzwischen eine neue
Ausgabe gilt. Diese Übersicht ersetzt keine Beratung durch Notar oder Steuerberater.