Der Kapitalwert-Multiplikator, häufig auch Vervielfältiger genannt, ist im Bereich Immobilienverrentung ein wichtiges Werkzeug zur Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung. Mit dem Vervielfältiger für den Kapitalwert kann der heutige Wert von zukünftigen Zahlungen bestimmt werden, was eine besonders relevante Fragestellung bei lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch darstellt. Denn beim Kauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht verzichtet der neue Eigentümer nicht nur auf Mieteinnahmen bis zum Ableben des Wohnberechtigten, aber muss auch berücksichtigen, dass das Geld, das er in die mit Wohnrecht belastete Immobilie investiert, über einen längeren Zeitraum nicht verzinst wird, was beispielsweise bei einer Bank der Fall wäre. Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt, wie die Berechnung des Kapitalwerts vorgenommen werden kann.

1. Berechnungsgrundlage Kapitalwert-Multiplikator

Die offizielle Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen, die regelmäßig aktualisiert wird, bietet die Grundlage für die Berechnung des Kapitalwerts. Diese Tabelle beinhaltet die durchschnittliche Lebenserwartung je nach Alter und Geschlecht sowie die Vervielfältiger für den Kapitalwert, die nach der Allgemeinen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen mit 5,5 Prozent errechnet worden sind. Der jeweilige Vervielfältiger ergibt sich aus dem dem Mittelwert zwischen den Vervielfältigern für jährlich vorschüssige (also im Voraus) und jährlich nachschüssige (also im Nachhinein) Zahlungen.

Kapitalwert-Multiplikator Tabelle

Vollendetes Lebensalter	Männer Durchschnittliche Lebenserwartung	Vervielfältiger für Kapitalwert (Männer)	Frauen Durchschnittliche Lebenserwartung	Vervielfältiger für Kapitalwert (Frauen)
0	78,33	18,400	83,18	18,464
1	77,58	18,388	82,42	18,455
2	76,60	18,373	81,43	18,443
3	75,61	18,356	80,44	18,430
4	74,62	18,338	79,45	18,416
5	73,62	18,319	78,46	18,402
6	72,63	18,299	77,46	18,387
7	71,64	18,279	76,47	18,370
8	70,64	18,256	75,47	18,353
9	69,65	18,233	74,48	18,335
10	68,65	18,209	73,48	18,316
11	67,66	18,183	72,49	18,296
12	66,66	18,155	71,49	18,275
13	65,67	18,127	70,50	18,253
14	64,67	18,096	69,50	18,230
15	63,68	18,064	68,51	18,205
16	62,69	18,031	67,52	18,179
17	61,70	17,995	66,53	18,152
18	60,72	17,958	65,54	18,123
19	59,74	17,919	64,55	18,092
20	58,77	17,879	63,56	18,060
21	57,79	17,835	62,57	18,026
22	56,82	17,790	61,58	17,991
23	55,84	17,742	60,59	17,953
24	54,87	17,692	59,60	17,913
25	53,89	17,639	58,61	17,872
26	52,91	17,582	57,62	17,828
27	51,94	17,524	56,63	17,781
28	50,96	17,461	55,65	17,732
29	49,98	17,396	54,66	17,681
30	49,01	17,327	53,67	17,626
31	48,04	17,255	52,68	17,569
32	47,06	17,178	51,70	17,509
33	46,09	17,098	50,72	17,446
34	45,12	17,014	49,74	17,379
35	44,15	16,925	48,76	17,309
36	43,19	16,832	47,78	17,235
37	42,23	16,734	46,80	17,157
38	41,27	16,632	45,82	17,075
39	40,32	16,525	44,85	16,989
40	39,37	16,412	43,88	16,899
41	38,42	16,294	42,91	16,804
42	37,47	16,169	41,94	16,704
43	36,53	16,039	40,98	16,600
44	35,59	15,903	40,01	16,489
45	34,65	15,760	39,05	16,373
46	33,72	15,610	38,09	16,251
47	32,79	15,454	37,14	16,124
48	31,87	15,291	36,19	15,991
49	30,95	15,119	35,24	15,850
50	30,05	14,943	34,30	15,704
51	29,15	14,759	33,37	15,552
52	28,26	14,567	32,43	15,391
53	27,37	14,367	31,50	15,223
54	26,49	14,158	30,58	15,048
55	25,62	13,943	29,66	14,865
56	24,77	13,722	28,75	14,674
57	23,92	13,491	27,85	14,476
58	23,09	13,255	26,95	14,268
59	22,27	13,012	26,06	14,053
60	21,46	12,760	25,18	13,830
61	20,67	12,505	24,30	13,596
62	19,89	12,241	23,44	13,356
63	19,12	11,970	22,58	13,105
64	18,37	11,695	21,74	12,849
65	17,63	11,413	20,90	12,580
66	16,91	11,127	20,07	12,303
67	16,20	10,834	19,25	12,017
68	15,51	10,539	18,43	11,718
69	14,82	10,233	17,63	11,413
70	14,15	9,924	16,84	11,099
71	13,48	9,604	16,05	10,771
72	12,83	9,283	15,28	10,438
73	12,18	8,950	14,51	10,091
74	11,55	8,616	13,76	9,739
75	10,92	8,271	13,01	9,373
76	10,32	7,931	12,28	9,002
77	9,71	7,574	11,56	8,621
78	9,12	7,217	10,86	8,237
79	8,54	6,856	10,17	7,844
80	7,97	6,489	9,49	7,442
81	7,43	6,132	8,83	7,038
82	6,90	5,770	8,19	6,632
83	6,39	5,413	7,58	6,232
84	5,90	5,060	6,99	5,832
85	5,43	4,713	6,43	5,441
86	5,00	4,388	5,90	5,060
87	4,59	4,070	5,42	4,706
88	4,22	3,778	4,97	4,365
89	3,87	3,496	4,54	4,031
90	3,56	3,242	4,16	3,730
91	3,27	3,000	3,81	3,447
92	3,00	2,772	3,49	3,184
93	2,77	2,575	3,21	2,950
94	2,56	2,393	2,95	2,729
95	2,38	2,235	2,72	2,532
96	2,22	2,094	2,52	2,358
97	2,11	1,996	2,35	2,209
98	1,99	1,888	2,20	2,076
99	1,87	1,780	2,08	1,969
100 und darüber	1,75	1,671	1,97	1,870

3. Erläuterung der einzelnen Spalten

3.1 Vollendetes Lebensalter

In dieser Spalte geht es um das aktuelle Alter der Person, der ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt werden soll.

3.2 Durchschnittliche Lebenserwartung

Diese Spalte zeigt die erwartete Anzahl der Jahre, welche die Person im jeweiligen Alter (siehe vollendetes Lebensalter) noch leben soll. Bei der durchschnittlichen Lebenserwartung wird zwischen Männern und Frauen unterschieden, da statistische Daten aus Deutschland Frauen eine höhere Lebenserwartung zuschreiben.

3.3 Vervielfältiger für Kapitalwert

Der Vervielfältiger stellt den Faktor dar, mit dem die jährliche Rentenzahlung multipliziert wird, um den heutigen Kapitalwert der zukünftigen Rentenzahlungen zu berechnen. Auch hier wird aufgrund der unterschiedlichen Lebenserwartung zwischen Männern und Frauen unterschieden.

4. Bedeutung der Vervielfältiger

Die Vervielfältiger sind entscheidend, um den heutigen Wert der zukünftigen Rentenzahlungen zu ermitteln. Ein höherer Vervielfältiger bedeutet, dass die zukünftigen Zahlungen mehr wert sind, wenn sie auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Wie bereits oben erwähnt spiegeln die Unterschiede zwischen den Vervielfältigern für Männer und Frauen die unterschiedlichen durchschnittlichen Lebenserwartungen wider.

Beispiel Berechnung Kapitalwert

Eine 65-jährige Frau erhält eine jährliche Rente von 10.000 Euro. Laut der obigen Tabelle ist der Kapitalwert-Multiplikator für eine 65-jährige Frau 12,580.

Berechnung des Kapitalwerts: 10.000 Euro × 12,580 = 125.800 Euro

Der Betrag in Höhe von 125.800 Euro Euro stellt den heutigen Wert der zukünftigen Rentenzahlungen dar, abgezinst mit 5,5 Prozent.

5. Faire Bewertung für Rentner und Investoren

Der Kapitalwert-Multiplikator ist ein zentrales Werkzeug in der Finanzplanung, aber eben auch bei der Immobilienverrentung, weil sich Immobilienverkäufe mit Nießbrauch oder Wohnrecht in der Regel über lange Zeiträume ziehen. Der Kapitalwert-Multiplikator ermöglicht es, den heutigen Wert zukünftiger Rentenzahlungen zu berechnen und hilft somit sowohl Rentnern als auch Investoren dabei, sinnvolle finanzielle Entscheidungen zu treffen. Da die vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Vervielfältiger auf möglichst aktuellen Daten im Hinblick auf die Lebenserwartung und die berücksichtigten Zinseszinsen basieren, stellt die Berechnung mit dem Kapitalwert-Multiplikator für beide Parteien eine genaue und faire Bewertung dar.