Bei der Vereinbarung von Nießbrauch, Wohnrecht oder Wohnungsrecht werden nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten des Nießbrauchers oder des Wohnberechtigten festgehalten. Unter anderem die sogenannte Erhaltungspflicht ist eine wichtige rechtliche Verpflichtung, die sicherstellt, dass eine mit Nießbrauch (oder Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht) belastete Immobilie während der Dauer der Inanspruchnahme des Wohnrechts oder Nießbrauchs in einem angemessenen Zustand erhalten bleibt. Diese Erhaltungspflicht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraph 1041 geregelt und umfasst verschiedene Aspekte der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses. Genauso wie der Eigentümer sollte auch der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte sich im Vorfeld über die Erhaltungspflicht ausführlich informieren, um eventuelle Konflikte oder Missverständnisse nach dem Vertragsabschluss zu vermeiden.

1. Umfang der Erhaltungspflicht

Das Gesetz sieht einen relativ weiten Umfang für die Erhaltungspflicht bei Nießbrauch bzw. Wohn- oder Wohnungsrecht vor. Wenn der Eigentümer schon nicht über seine Immobilie über eine längeren Zeitraum – manchmal handelt es sich um mehrere Jahrzehnte – verfügt, kann er zumindest getrost sein, dass er sein Haus oder seine Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt in einem angemessenen Zustand erhalten wird.

a. Wirtschaftlicher Bestand

Ein wichtiger Aspekt bei der Erhaltungspflicht ist die sogenannte Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes der Immobilie. Konkret bedeutet das, dass der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte dafür zu sorgen hat, die betroffene Wohnung oder Haus in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, der die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit nicht beeinträchtigt. Darunter fallen sowohl die bauliche Substanz als auch die funktionale Nutzbarkeit der Immobilie: Konkrete Beispiele hiervon wären unter anderem klassische Instandhaltungsarbeiten wie das Streichen der Fassade oder auch Reparaturen an Fenstern und Türen.

b. Ordentliche Bewirtschaftung

Auch die sogenannte ordnungsgemäße Bewirtschaftung der mit Nießbrauch oder Wohnrecht belasteten Immobilie gehört zur Erhaltungspflicht. Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss also die Immobilie gemäß den üblichen Standards bewirtschaften und nutzen. So ist er beispielsweise verpflichtet, sich um reguläre Instandhaltungsmaßnahmen zu kümmern, Betriebskosten sowie Grundsteuern zu tragen und das Gebäude zu versichern.

c. Instandhaltung und Reparaturen

Der Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte ist außerdem verpflichtet, für die laufende Instandhaltung und notwendige Reparaturen der belasteten Immobilie aufzukommen. Dies umfasst regelmäßige Wartungsmaßnahmen, kleinere Reparaturen sowie gegebenenfalls größere Instandsetzungen, die erforderlich sind, um den Gegenstand in einem guten Zustand zu erhalten. Sollten „außergewöhnliche“ Arbeiten wie zum Beispiel der Austausch der Heizungsanlage oder die Erneuerung des Dachs anstehen, ist normalerweise der Eigentümer für diese Arbeiten zuständig. Allerdings ist es nicht unüblich, dass zwischen dem Nießbraucher und Eigentümer Vereinbarungen im Hinblick auf Instand- und Sanierungsarbeiten getroffen werden, die vom Gesetz abweichen.

2. Pflichtverletzung führt zu rechtlichen Konsequenzen

Hält der Wohnberechtigte bzw. Nießbraucher sich nicht an seine Erhaltungspflicht, drohen ihm im schlimmsten Fall rechtliche Konsequenzen. Aus diesem Grund ist es von entscheidender Bedeutung, nicht nur auf seine Rechte zu beharren, sondern auch seine Pflichten ernst zu nehmen.

2.1. Schadensersatzansprüche des Eigentümers

Verletzt der Nießbraucher seine Erhaltungspflichten und entstehen deshalb Schäden an der Immobilie, kann der Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. So ist es durchaus möglich, dass der Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte die Kosten für notwendige Reparaturen muss oder der Eigentümer einen Schadenersatzanspruch aufgrund der Wertminderung der Immobilie geltend macht.

2.2. Außerordentliche Kündigung des Nießbrauchvertrags

Eine grobe Pflichtverletzung kann auch zu einer außerordentlichen Kündigung des Nießbrauch- bzw. Wohnrechtvertrags führen, wenn dies im Vertrag vereinbart ist oder der Eigentümer eine Pflichtverletzung sonst feststellt. In solchen Fällen kann der Eigentümer die Rückgabe der Immobilie verlangen.

2.3. Beweislast liegt beim Eigentümer

Im Streitfall trägt der Eigentümer die Beweislast für die Pflichtverletzung und die dadurch entstandenen Schäden an der Immobilie bzw. die Wertverminderung seiner Wohnung bzw. seines Hauses. Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte hat nichtsdestotrotz die Pflicht, nachzuweisen, dass er den Gegenstand ordnungsgemäß bewirtschaftet und instandgehalten hat.

3. Konflikte durch klare Vereinbarungen vermeiden

Wie oben erwähnt stellt die Erhaltungspflicht des Nießbrauchers gemäß § 1041 BGB sicher, dass die belastete Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs bzw. des Wohn- oder Wohnungsrechts angemessen gepflegt und instandgehalten wird. Dies dient sowohl dem Erhalt des wirtschaftlichen Werts der Immobilie als auch dem Schutz der Interessen des Eigentümers. Durch eine klare Regelung vor dem Vertragsabschluss, die auf beidseitigem Einverständnis beruht, kann Konfliktpotential oftmals minimiert werden. Wenn die Pflichten beider Parteien vertraglich geklärt und definiert sind, lassen sich unnötige Streitigkeiten gut vermeiden.