Nießbrauch berechnen

Der Eigentümer einer Immobilie hat die Möglichkeit, einer anderen Person das Nutzungsrecht an seinem Haus oder seiner Wohnung zu gewähren. Das Nießbrauchrecht reduziert den steuerpflichtigen Wert der Immobilie, da der Eigentümer weder die Immobilie selbst nutzen noch vermieten kann. Im Rahmen einer Immobilienverrentung ist der Wert des Nießbrauchs ein relevanter Faktor bei der Berechnung des Auszahlungsbetrags für den Verkäufer der Immobilie. Bei Schenkungen kann der Nießbrauch den Wert der Schenkung so verringern, dass der Beschenkte gar keine Schenkungssteuer zahlen muss. Unser Online-Rechner für Nießbrauch ermöglicht, den Gesamtwert der Immobilie unter Berücksichtigung des Nießbrauchrechts schnell und unkompliziert zu ermitteln.

Welche Faktoren werden bei der Berechnung des Nießbrauchs berücksichtigt?

Jahreswert (fiktive Jahresmiete)

Der Jahreswert des Nießbrauchs bezieht sich auf die Summe der jährlich eingesparten Miete oder der tatsächlichen Mieteinnahmen. Wenn der Nießbrauchberechtigte die Wohnung oder das Haus selbst bewohnt, ergibt sich der Jahreswert aus der nicht gezahlten Miete. Als Referenz für diese fiktive Miete dienen vergleichbare Wohnobjekte unter Berücksichtigung des örtlichen Mietspiegels. In dem Fall, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Bestellung des Nießbrauchs vermietet ist, ergibt sich der Jahreswert aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten.

Kapitalwertfaktor (statistische Lebenserwartung)

Auch die Dauer des Nießbrauchs spielt eine wesentliche Rolle bei der Berechnung des Nießbrauchwerts. In der Regel wird das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit vereinbart, d.h. der Nießbrauch endet mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten. Da dieser Zeitpunkt nicht genau vorhersehbar ist, werden statistische Daten herangezogen. In der sogenannten Sterbetafel des statistischen Bundesamtes werden Durchschnittswerte zur Lebenserwartung aufgeführt unter Berücksichtigung des Geschlechts und des Alters des Nießbrauchberechtigten. Da Männer eine kürzere Lebenserwartung als Frauen haben, ist der Kapitalwertfaktor und somit auch der Nießbrauchwert bei ihnen niedriger. Beispiel: Bei einem 80-jährigen Mann beträgt die statistische Lebenserwartung 7,97 Jahre und dieser Lebenserwartung ist laut Sterbetafel des statistischen Bundesamtes ein Kapitalwertfaktor von 6,489 zugeordnet.

Wie berechnet man den Nießbrauch?

Hat man die für die Berechnung des Nießbrauchs erforderlichen Faktoren, gestaltet sich die eigentliche Berechnung recht einfach: Der Jahreswert wird mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert, woraus sich der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt.

Kapitalwert Nießbrauch = Jahreswert x Kapitalwertfaktor

Praxisbeispiel: Die 75-jährige, alleinstehende Frau Schätze aus Freiburg verkauft ihr Reihenhaus an einen Investor und lässt sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Immobilie eintragen. Unter Berücksichtigung von vergleichbaren Reihenhäusern in Freiburg und des städtischen Mietspiegels wird ein Jahreswert (= Jahresmiete) von 18.000 Euro zugrunde gelegt. Die statistische Lebenserwartung von Frau Schätzle liegt bei 13,01 Jahren und der Kapitalwertfaktor beträgt 9,373. Den Wert des Nießbrauchs von Frau Schätzle berechnet man wie folgt:

18.000 Euro x 9,373 = 168.714 Euro

Bei den Kaupreisverhandlungen wird der Investor diesen Nießbrauchwert berücksichtigen und vom Marktwert der Immobilie von Frau Schätzle abziehen.

Wie unterscheidet sich die Berechnung des Wohnrechts und des Nießbrauchs?

Eine Immobilie kann entweder mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht übertragen werden. Der Hauptunterschied besteht darin, dass das Wohnrecht lediglich das Recht gewährt, die Immobilie persönlich bis zum Tod oder Auszug zu bewohnen, während das Nießbrauchrecht zusätzlich das Recht beinhaltet, die Erträge oder Nutzungen aus der Immobilie zu erhalten. Das bedeutet, dass beim Nießbrauchrecht der Wohnberechtigte auch ausziehen kann (z. B. in ein Pflegeheim) und die Immobilie selbst vermieten darf. Der Eigentümer kann die Immobilie erst nach dem Tod des Wohnberechtigten selbst bewohnen oder vermieten.

Bei der Ermittlung des Werts des Wohnrechts stellt sich oft die Frage, wie das Nießbrauchrecht im Vergleich zum lebenslangen Wohnrecht bewertet wird. Das Finanzamt macht hier keinen Unterschied: Bei der Berechnung des Wohnrechts wird nicht differenziert, ob es sich um einen Nießbrauch oder um ein (ggf. lebenslanges) Wohnrecht handelt.

Wie sieht die Berechnung für einen befristeten Nießbrauch aus?

Noch einfacher wird es mit der Berechnung, wenn das Nießbrauchrecht nur für einen bestimmten Zeitraum gewährt wird. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Nießbrauchberechtigte beabsichtigt, in einem bestimmten Alter in ein Pflegeheim zu ziehen und zu diesem Zeitpunkt die vollen Rechte an seiner Immobilie seinen Erben überlassen möchte. Genauso kann ein zeitlich befristeter Nießbrauch in Frage kommen, wenn die Erben zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch minderjährig sind oder vor der Übertragung der vollen Rechte an dem Haus oder der Wohnung ihre Ausbildung abschließen sollten.

Wenn die exakte Dauer des Nießbrauchs feststeht, erfolgt die Berechnung nicht basierend auf der Sterbetafel des Statischen Bundesamtes, sondern der Wertminderungstabelle für den befristeten Nießbrauch in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes.

Praxisbeispiel: Die 75-jährige, alleinstehende Frau Schätze aus Freiburg verkauft ihr Reihenhaus an einen Investor und lässt sich ein Nießbrauchrecht für die Dauer von 10 Jahren eintragen, weil sie anschließend in ein Pflegeheim zu ziehen plant. Unter Berücksichtigung von vergleichbaren Reihenhäusern in Freiburg und des städtischen Mietspiegels wird ein Jahreswert (= Jahresmiete) von 18.000 Euro zugrunde gelegt. Laut der Wertminderungstabelle für den befristeten Nießbrauch beträgt der Kapitalwertfaktor bei einer Befristung von 10 Jahren 7,745. Den Wert des Nießbrauchs von Frau Schätzle berechnet man dann wie folgt:

18.000 Euro x 7,745 = 139.410 Euro

Im Vergleich zum obigen Praxisbeispiel mit lebenslangem Nießbrauchrecht verringert sich der Nießbrauchwert fast 30.000 Euro. Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass ein lebenslanges Nießbrauchrecht jedoch wesentlich mehr Spielraum bietet, denn letztendlich kann niemand die tatsächliche Lebensdauer von Frau Schätzle vorhersagen.