Erhaltungspflicht bei Wohnrecht und Nießbrauch
Bei der Vereinbarung von Nießbrauch, Wohnrecht oder Wohnungsrecht werden nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten des Nießbrauchers oder des Wohnberechtigten festgehalten. Unter anderem die sogenannte Erhaltungspflicht ist eine wichtige rechtliche Verpflichtung, die sicherstellt, dass eine mit Nießbrauch (oder Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht) belastete Immobilie während der Dauer der Inanspruchnahme des Wohnrechts oder Nießbrauchs in einem angemessenen Zustand erhalten bleibt. Diese Erhaltungspflicht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraph 1041 geregelt und umfasst verschiedene Aspekte der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses. Genauso wie der Eigentümer sollte auch der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte sich im Vorfeld über die Erhaltungspflicht ausführlich informieren, um eventuelle Konflikte oder Missverständnisse nach dem Vertragsabschluss zu vermeiden.
1. Umfang der Erhaltungspflicht
Das Gesetz sieht einen relativ weiten Umfang für die Erhaltungspflicht bei Nießbrauch bzw. Wohn- oder Wohnungsrecht vor. Wenn der Eigentümer schon nicht über seine Immobilie über eine längeren Zeitraum – manchmal handelt es sich um mehrere Jahrzehnte – verfügt, kann er zumindest getrost sein, dass er sein Haus oder seine Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt in einem angemessenen Zustand erhalten wird.
a. Wirtschaftlicher Bestand
Ein wichtiger Aspekt bei der Erhaltungspflicht ist die sogenannte Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes der Immobilie. Konkret bedeutet das, dass der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte dafür zu sorgen hat, die betroffene Wohnung oder Haus in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, der die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit nicht beeinträchtigt. Darunter fallen sowohl die bauliche Substanz als auch die funktionale Nutzbarkeit der Immobilie: Konkrete Beispiele hiervon wären unter anderem klassische Instandhaltungsarbeiten wie das Streichen der Fassade oder auch Reparaturen an Fenstern und Türen.
b. Ordentliche Bewirtschaftung
Auch die sogenannte ordnungsgemäße Bewirtschaftung der mit Nießbrauch oder Wohnrecht belasteten Immobilie gehört zur Erhaltungspflicht. Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss also die Immobilie gemäß den üblichen Standards bewirtschaften und nutzen. So ist er beispielsweise verpflichtet, sich um reguläre Instandhaltungsmaßnahmen zu kümmern, Betriebskosten sowie Grundsteuern zu tragen und das Gebäude zu versichern.
c. Instandhaltung und Reparaturen
Der Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte ist außerdem verpflichtet, für die laufende Instandhaltung und notwendige Reparaturen der belasteten Immobilie aufzukommen. Dies umfasst regelmäßige Wartungsmaßnahmen, kleinere Reparaturen sowie gegebenenfalls größere Instandsetzungen, die erforderlich sind, um den Gegenstand in einem guten Zustand zu erhalten. Sollten „außergewöhnliche“ Arbeiten wie zum Beispiel der Austausch der Heizungsanlage oder die Erneuerung des Dachs anstehen, ist normalerweise der Eigentümer für diese Arbeiten zuständig. Allerdings ist es nicht unüblich, dass zwischen dem Nießbraucher und Eigentümer Vereinbarungen im Hinblick auf Instand- und Sanierungsarbeiten getroffen werden, die vom Gesetz abweichen.
2. Pflichtverletzung führt zu rechtlichen Konsequenzen
Hält der Wohnberechtigte bzw. Nießbraucher sich nicht an seine Erhaltungspflicht, drohen ihm im schlimmsten Fall rechtliche Konsequenzen. Aus diesem Grund ist es von entscheidender Bedeutung, nicht nur auf seine Rechte zu beharren, sondern auch seine Pflichten ernst zu nehmen.
2.1. Schadensersatzansprüche des Eigentümers
Verletzt der Nießbraucher seine Erhaltungspflichten und entstehen deshalb Schäden an der Immobilie, kann der Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. So ist es durchaus möglich, dass der Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte die Kosten für notwendige Reparaturen muss oder der Eigentümer einen Schadenersatzanspruch aufgrund der Wertminderung der Immobilie geltend macht.
2.2. Außerordentliche Kündigung des Nießbrauchvertrags
Eine grobe Pflichtverletzung kann auch zu einer außerordentlichen Kündigung des Nießbrauch- bzw. Wohnrechtvertrags führen, wenn dies im Vertrag vereinbart ist oder der Eigentümer eine Pflichtverletzung sonst feststellt. In solchen Fällen kann der Eigentümer die Rückgabe der Immobilie verlangen.
2.3. Beweislast liegt beim Eigentümer
Im Streitfall trägt der Eigentümer die Beweislast für die Pflichtverletzung und die dadurch entstandenen Schäden an der Immobilie bzw. die Wertverminderung seiner Wohnung bzw. seines Hauses. Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte hat nichtsdestotrotz die Pflicht, nachzuweisen, dass er den Gegenstand ordnungsgemäß bewirtschaftet und instandgehalten hat.
3. Konflikte durch klare Vereinbarungen vermeiden
Wie oben erwähnt stellt die Erhaltungspflicht des Nießbrauchers gemäß § 1041 BGB sicher, dass die belastete Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs bzw. des Wohn- oder Wohnungsrechts angemessen gepflegt und instandgehalten wird. Dies dient sowohl dem Erhalt des wirtschaftlichen Werts der Immobilie als auch dem Schutz der Interessen des Eigentümers. Durch eine klare Regelung vor dem Vertragsabschluss, die auf beidseitigem Einverständnis beruht, kann Konfliktpotential oftmals minimiert werden. Wenn die Pflichten beider Parteien vertraglich geklärt und definiert sind, lassen sich unnötige Streitigkeiten gut vermeiden.
Kommentare (12)
Frage: Geht das überhaupt?
Laut m.E. kann nur der Dauerwohnberechtigte über spätere Wohnrechte an weitere
Personen verfügen.
Ist das Testament dann nicht in diesem Punkt falsch? Und dürfte nicht zur Anwendung
kommen?
hier meine Frage zum Hergang wie folgt:
Kann ein Eigentümer eines Hauses, welches bereits mit einem Dauerwohnrecht an den
Sohn seit dem Jahr 12.2002 belegt ist, dann in dem Testament erstellt im Jahr
2014(des Eigentümers. verstorben in 06.2024) verfügen, dass hier noch
ein Wohnrecht an die Ehefrau des Dauerwohnberechtigten von ihm (Eigentümer )
erteilt wird. Hierzu gibt es im Testament eine Aufzählung, dass Schönheitsreparaturen
und Gemeinkosten wie Versicherung, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Strom, Heinzung
vom Wohnrechtsinhaber zu tragen sind.
Heißt im Umkehrschluss: das stark sanierungsbedürftige Haus müssen die Erben
auf ihre Kosten nun in Schuss bringen.
Können Sie mir hierzu kurzfristig eine Kostenlose Antwort geben.
Hallo Frau Wessling,
hier unsere Einschätzung:
Kann der Eigentümer ein weiteres Wohnrecht für die Ehefrau anordnen?
-> Grundsätzlich nein, wenn das bestehende Dauerwohnrecht des Sohnes im Grundbuch eingetragen ist. Der Eigentümer kann nur Rechte anordnen, die nicht in das bestehende Recht eingreifen.
Ist das Testament in diesem Punkt unwirksam?
-> Die entsprechende Anordnung im Testament könnte unwirksam sein, da der Eigentümer über das Dauerwohnrecht nicht verfügen kann.
Wer trägt die Kosten für die Sanierung?
-> Die Sanierungspflichten der Erben hängen davon ab, ob das Testament sie ausdrücklich dazu verpflichtet. Ohne eine solche Verfügung tragen sie lediglich die Verantwortung für grundlegende Instandhaltung des Eigentums, nicht für eine vollständige Sanierung.
Ein Anwalt oder Notar kann dies im Detail prüfen. Es könnte sinnvoll sein, das Testament und die Eintragungen im Grundbuch genau anzuschauen.
Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Bruder und ich bewohnen seit dem Ableben unserer Mutter (2016) das Elternhaus. Mein bruder bekam testamentarisch verfügt Haus und Grundstück vererbt und lebt selbst seit 2021 wieder im Haus. Seit 2016 lebe ich wieder im Haus und unsere Mutter hat mir die Einliegerwohnung nebst lebenslangem Wohnrecht überschrieben.
Wir teilen uns die Nebenkosten (Strom, GBAB-Anteil, Heizöl))
Nun ist unsere zweite Heizungsanlage (Bj.1985) i.d. LJahre gekommen und vor einigen Wochen hat eine Heizungsfirma einige Teile ersetzen bzw. reparieren müssen.
Bisher habe ich von verschiedenen Quellen, dass ich mich als Wohnungsberechtigter an eben diesen umfangreicheren Instandhaltungen (Rechung über 900,- €) NICHT beteiligen muss. (§1093 BGB u.a. §§)
Auf Ihrer Seite liest sich das anders. Was stimmt denn nun?
Mit freundlichem Gruß,
M. Ruhwedel
Sehr geehrter Herr Ruhwedel,
vielen Dank für Ihre Anfrage und die ausführliche Schilderung Ihrer Situation. Grundsätzlich gilt beim Wohnrecht nach § 1093 BGB, dass der Wohnungsberechtigte die gewöhnlichen Kosten der Nutzung (z. B. Strom, Wasser, Heizöl, Müll, Grundbesitzabgaben) zu tragen hat. Dagegen sind Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Immobilie in der Regel Sache des Eigentümers.
Das bedeutet: Reparaturen oder der Austausch wesentlicher Teile der Heizungsanlage gehören üblicherweise nicht zu den Kosten, die der Wohnungsberechtigte tragen muss. Etwas anderes kann jedoch gelten, wenn im Wohnrechtsvertrag oder in einer notariellen Vereinbarung ausdrücklich eine andere Kostenregelung getroffen wurde.
Da solche Fälle oft von den genauen Vertragsinhalten und der Rechtsprechung im Detail abhängen, empfehlen wir Ihnen, die Unterlagen zu prüfen und im Zweifel eine rechtliche Beratung (z. B. durch einen Fachanwalt für Erbrecht oder Miet-/Wohnrecht) in Anspruch zu nehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Anna Falcoianu
CIO Works GmbH
Wer in seinem verkauften Haus/, lebenslanges Wohnrecht erhält, jedoch in ein betreutes Wohnen umzieht und das Haus vermietet, ist er dann verantwortlich, anfallende Reparaturen zu bezahlen?
Guten Tag Frau Stannek,
Ob Sie für Reparaturen verantwortlich sind, hängt in erster Linie vom Vertrag über das lebenslange Wohnrecht ab.
Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer trägt meist die größeren Instandhaltungen (z. B. Dach, Heizung), während der Wohnberechtigte nur die laufenden Kosten übernimmt.
Wenn Sie jedoch ausziehen und das Haus vermieten (z.B. bei einem Nießbrauch), kann sich Ihre Rolle verändern. In diesem Fall treten Sie wirtschaftlich wie ein Vermieter auf, was dazu führen kann, dass Sie auch für weitere Reparaturen verantwortlich sind.
Gibt es hierzu keine ausdrückliche Vereinbarung, bleibt es in der Regel dabei, dass der Eigentümer für die grundlegende Instandhaltung zuständig ist. Allerdings kann Ihre Vermietung dazu führen, dass Sie zumindest für laufende und kleinere Reparaturen stärker in der Verantwortung stehen.
Sehr geehrte Frau Falcoianu,
die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Immobilie ist in der Regel Sache des Eigentümers. Wenn die Erneuerung des Daches typischerweise dem Eigentümer obliegt, fällt die Erneuerung des Fassadenanstriches ebenfalls dem Eigentümer zu? Es geht um ein dreistöckiges Wohnhaus.
Ich freue mich auf Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
B. Schümann
Sehr geehrte Frau Schümann,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Grundsätzlich ist es zutreffend, dass die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Immobilie in der Regel dem Eigentümer obliegt. Dies umfasst typischerweise auch größere Maßnahmen wie die Erneuerung des Daches.
Der Fassadenanstrich wird rechtlich ebenfalls meist der Instandhaltung bzw. Instandsetzung zugeordnet. Daher fällt auch dieser grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Eigentümers, insbesondere wenn es sich – wie in Ihrem Fall – um ein mehrstöckiges Wohnhaus handelt und die Maßnahme nicht nur rein dekorativen Charakter hat, sondern dem Werterhalt und Schutz der Bausubstanz dient.
Abweichungen können sich jedoch aus vertraglichen Vereinbarungen ergeben, insbesondere bei einem eingeräumten Wohnrecht. Daher ist im Einzelfall stets ein Blick in den notariellen Vertrag entscheidend.
Sehr geehrte Frau Falcoianu,
vielen Dank für die hilfreiche Antwort.
Wie sehen Sie in dem Zusammenhang die Urteile des BGH vom 23.01.2009 – V ZR 392/02 und vom 23.01.2009 – V ZR 197/07? Fällt der Fassadenanstrich dadurch nicht an den Nießbraucher? Oder geht es hier um den dekorativen Aspekt?
Ich freue mich auf Ihre Antwort.
Besten Dank und schöne Grüße
B. Schümann
Sehr geehrte Frau Falcoianu,
meine Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht. Im Ü-Vertrag ist zu den üblichen kleineren Maßnahmen wie Anstrich der Wände etc. nichts geregelt, so dass ja Gesetz und die Rechtsprechung gelten. Meine Mutter ist rollstuhlpflichtig und sieht schlecht und stößt immer wieder gegen Türzargen. Wände, Heizkörper wurden seit vielen Jahren nicht gestrichen, meine Mutter kann und sieht das nicht. Sie wurde bislang aber von dem Eigentümer des Hauses auch weder darum gebeten noch dazu aufgefordert. Meine Mutter möchte mich testamentarisch als Alleinerbin bedenken. Aus dem geringen Nachlass. kann die Beerdigung bezahlt werden; ansonsten. gibt es kaum Nennenswertes, zB Sofa, Porzellan, Besteck, etwas Schmuck als Erinnerungsstücke. Bei der Übergabe vor über 20 Jahren wurde der Zustand des Hauses nicht im Vertrag beschrieben. Greift § 280 BGB und/oder § 281 BGB? Ist meine Mutter in Erhaltungsverzug? Wird die Pflicht zur Erhaltung zu einer Art Ersatzvornahme des Eigentümers gegen mich als vermutliche Alleinerbin? Muss ich dann das Haus von Innen streichen? Eine neue Duschwand bezahlen etc?
Kommt es auf ein „Vertreten“ meiner Mutter an? Und was ist normale Abnutzung? Wird der Werterhalt des Hauses gemindert durch seit Jahren nicht gestrichene Wände und Heizkörper und Macken an den Türzargen? Bei Erbausschlagung würde ich den Erinnerungsschmuck vermissen; außerdem müsste ich sämtliche Dokumente „offenlegen“, was an sich kein Problem ist , denn meine Mutter bezieht GruSi und das Amt kennt alle Unterlagen. Aber meine Mutter möchte nicht, dass die weitere Verwandtschaft von ihren bescheidenen Verhältnissen erfährt. Außerdem möchte sie, dass ich Sofa, Besteck etc. bekomme, weil ich mich seit mehr als 5 Jahren um sie rund um die Uhr kümmere. Sie hat Pflegegrad 5 und GdB 100.
Hallo Franziska,
allgemein lässt sich sagen, dass bei einem lebenslangen Wohnrecht ohne ausdrückliche Regelung zu Instandhaltungs- oder Schönheitsreparaturen die gesetzlichen Vorschriften sowie die hierzu entwickelte Rechtsprechung heranzuziehen sind. Dabei wird häufig danach differenziert, ob es sich um laufende, zumutbare Maßnahmen (z. B. übliche Schönheitsreparaturen) oder um darüber hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen handelt.
Zugleich spielt der konkrete Zustand der Wohnung bzw. des Hauses sowie die tatsächliche Nutzungsfähigkeit der berechtigten Person eine Rolle. Einschränkungen wie Pflegebedürftigkeit oder gesundheitliche Beeinträchtigungen können im Rahmen einer Gesamtbetrachtung nicht unberücksichtigt bleiben, insbesondere bei der Frage, was im Einzelfall noch als zumutbar angesehen werden kann.
Ob und in welchem Umfang eine Verpflichtung zur Durchführung von Maßnahmen besteht oder bestand, lässt sich ohne genaue Prüfung des Vertrags sowie der Gesamtumstände nicht abschließend beurteilen. Gleiches gilt für die Frage möglicher Ansprüche des Eigentümers sowie deren etwaige Durchsetzung gegenüber Erben.
Auch die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und darüber hinausgehenden Veränderungen ist eine Einzelfallfrage. Zur Klärung Ihrer konkreten Situation empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung, bei der insbesondere der Übergabevertrag im Detail geprüft wird.
Viele Grüße
Sehr geehrte Frau Falcoianu,
angesichts Ihrer Ausführungen habe ich den relevanten Teil des Ü-Vertrages beigefügt. Außerdem habe ich noch ein paar Fragen:
Auszug aus dem Ü-Vertrag:
„§ 2 Gewährleistung
Die Übertragung erfolgt im augenscheinlichen Zustand ohne jede Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit. Im Hinblick auf die aufstehenden Gebäude erfolgt die Übertragung in dem Zustand, in dem sie sich befinden und wie sie dem Erschienenen zu 3) bekannt sind..
§ 3 Besitzübergang
Besitz, Nutzen und die Gefahr gehen mit dem heutigen Tage auf den Erschienenen zu 3) über. Von diesem Tage an übernimmt er auch die öffentlichen Lasten.
§ 4 Belehrungen
….Der Notar hat die Erschienenen weiter über die Voraussetzungen, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die gesamtschuldnerische Haftung der Vertragsparteien für Kosten und Steuern, unbeschadet der Regelung in diesem Vertrag belehrt. Der Erschienene zu 3) räumt den Erschienenen zu 1) und 2) als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht an der derzeit von ihnen bewohnten Wohnung im Hause …. ein, bestehend aus:
1) Erdgeschoss: Flur, Küche, Wohnzimmer, kleines Wohnzimmer, Esszimmer, Abstellraum, Badezimmer, Treppenhaus
2) Obergeschoss: Flur, Kinderzimmer 1, Kinderzimmer 2, Schlafzimmer, Bad, Abstellraum
3) Spitzboden
Das Wohnungsrecht umfasst die Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume sowie des gesamten Gartens.
Die Erschienenen zu 1) und 2) sind berechtigt, die zu ihrer standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Die Ausübung des Wohnungsrechts kann im übrigen Dritten nicht überlassen werden.
Die Erschienenen zu 1) und 2) tragen sämtliche mit der Nutzung der Wohnung verbundenen Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Versicherung, Zahlung für Ver- und Entsorgung usw.) selbst bzw. haben diese dem Erschienenen zu 3) anteilig zu erstatten. Der Erschienene zu 3) bewilligt und beantragt die Eintragung des vorstehenden Wohnungsrechtes zu Gunsten der Erschienenen zu 1) und 2) als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB in das Grundbuch.
Die Eintragung soll erfolgen im gleichen Range mit der Vormerkung gemäß § 5.
Der Jahreswert des Wohnungsrechts beträgt …“
Ergibt sich hieraus etwas aus meinen bereits gestellten Fragen?
Sind es im Ü-Vertrag widersprüchliche Regelungen:
– „3) übernimmt öffentliche Lasten“
– „gesamtschuldnerische Haftung der Vertragsparteien für Kosten und Steuern, unbeschadet der Regelung in dem Vertrag“
– „1) und 2) tragen sämtliche mit der Nutzung der Wohnung verbundenen Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Versicherung, Zahlung für Ver- und Entsorgung usw.)“
Haben diese Regelungen Auswirkung auf die Pflicht zur „Erhaltung“ der Wohnrechtsinhaberin (der Inhaber ist vorverstorben) und gfls. für mich als mögliche Alleinerbin?
Die Wohnrechtsinhaberin/Mutter kann wegen der Behinderung das Wohnrecht im OG seit 19 Jahren nicht nutzen -> Pflicht zur Erhaltung?
Sie kann auch den Garten nicht nutzen -> Pflicht zur Instandhaltung (bis vor 5 Jahren hat sich mein verstorbener Beuder/damaliger Eigentümer darum gekümmert; nach dessen Tod meint die jetzige Eigentümerin/seine Frau, dass ICH dafür verantwortlich sei (ich bin Tochter und nur Pflegeperson meiner Mutter); meine Mutter beauftragt einen Gärtner (kostspielig) oder ich mache es
Nach dem Tod des Mannes/Vaters wurden von mir als Tochter Anstricharbeiten und HH-Auflösung im OG (Vater war starker Raucher; Arbeitszimmer, Schlafzimmer; meine Mutter schläft behinderungsbed. im EG) durchgeführt. Gehören die Arbeiten zum Nachlass oder zum Wohnrecht?
Ist meine Mutter aufgrund des Ü-Vertrages für die Kosten der Gebäudeversicherung und der Grundsteuer B verantwortlich? Es ist ja kein Nießbrauch.