Auch wenn ein Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte keine Miete für die von ihm bewohnte Immobilie zahlen muss, kommen nichtsdestotrotz regelmäßige Kosten auf ihn zu. Gemäß § 1047 BGB trägt der Nießbraucher nämlich die gewöhnlichen Lasten und Kosten, die mit der Nutzung der belasteten Immobilie verbunden sind. Dazu gehören unter anderem Ausgaben wie Betriebskosten (z. B. Wasser, Strom, Heizung und Müllgebühren), Grundsteuer und Versicherungsbeiträge. Bevor ein Nießbrauch oder auch ein Wohn- bzw. Wohnungsrecht vereinbart wird, sollte die berechtigte Person prüfen, ob die wiederkehrenden Ausgaben finanziell gut zu stemmen sind, um keinen Vertragsbruch oder Zahlungsunfähigkeit zu riskieren. Im Folgenden geben wir einen kurzen Überblick darüber, welche Kosten und Lasten grundsätzlich anfallen können und wie die Aufteilung zwischen dem Eigentümer und der berechtigten Person erfolgen kann.

1. Anfallende Lasten und Kosten

Betriebskosten

Sowohl bei Nießbrauch als auch bei Wohnrecht hat der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte seine gesamten Betriebskosten zu tragen. Zu den Betriebskosten zählen Ausgaben für den laufenden Betrieb wie zum Beispiel Heizung, Wasser, Strom, Müllgebühren sowie Telefon und Internet. Hinzukommen kommen weitere Kosten für die normale Instandhaltung der Immobilie wie beispielsweise kleinere Reparaturen sowie Kosten für eine eventuelle Verwaltung der Immobilie.

Grundsteuer

Auch die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer für die Immobilie bleibt beim Nießbraucher und geht somit nicht auf den Eigentümer über. Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die auf alle Grundstücke und Immobilien (ganz gleich, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt) in Deutschland erhoben wird und der Finanzierung kommunaler Aufgaben dient.

Versicherungen

Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss außerdem die Kosten für die Versicherung der Immobilie übernehmen. Dazu gehören in der Regel eine Gebäude- sowie eine Haftpflichtversicherung, die dazu dienen, das Risiko von Schäden an der Immobilie oder durch deren Nutzung abzusichern.

2. Regelung der Kosten- und Lastentragung

2.1. Vertragliche Vereinbarung

Die genaue Aufteilung der Kosten und Lasten zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher bzw. dem Wohnberechtigten ist ein sehr relevanter Bestandteil des Nießbrauchvertrages, darin können neben den gesetzlichen Vorgaben auch individuelle Vereinbarungen vorgenommen werden. Die Vertragsparteien haben beispielsweise die Möglichkeit, bestimmte Kosten oder Lasten auszuschließen oder zusätzliche Verpflichtungen festzulegen.

2.2. Zeitraum der Kostenübernahme

Neben der Aufteilung zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher sollte auch die Dauer der Kostenübernahme vertraglich vereinbart werden. In der Regel läuft die vereinbarte Kosten- und Lastentragung über die gesamte Dauer des Nießbrauchs oder des Wohnrechts. Die Vereinbarung beinhaltet sowohl wiederkehrende laufende Kosten wie zum Beispiel die Betriebskosten des Nießbrauchers, aber auch auch einmalige Ausgaben ein, die regelmäßig oder bei Bedarf anfallen – diese könnten beispielsweise Kosten für erforderliche Instandhaltungsarbeiten sein.

2.3. Rechtzeitige Zahlung erforderlich

Der Wohnberechtigte sowie der Nießbraucher sind verpflichtet, die anfallenden Kosten und Lasten stets rechtzeitig zu begleichen – sonst könnten rechtliche Konsequenzen wie beispielsweise Verzugszinsen oder auch Mahnkosten entstehen. Durch die gesetzliche Pflicht zur fristgerechten Zahlung wird die Aufrechterhaltung der ordnungsgemäßen Nutzung und Pflege der mit Nießbrauch oder Wohnrecht belasteten Immobilie sichergestellt.

3. Rechtliche Konsequenzen bei Nichtzahlung

3.1. Ersatzansprüche des Eigentümers

Wenn der Nießbraucher oder der Wohnberechtigte seinen Verpflichtungen zur Zahlung der ihm zugewiesenen Kosten nicht fristgerecht nachkommt, besteht für den Eigentümer die Möglichkeit, Ersatzansprüche geltend machen. Diese Ansprüche können unter anderem die Erstattung der ausgelegten Kosten durch den Eigentümer oder auch mögliche Schadensersatzforderungen für entstandene Schäden umfassen.

3.2. Vertraglich vereinbarte Zahlungsmodalitäten

Der Nießbrauchvertrag bietet Raum für zusätzliche Regelungen zur Sicherstellung der Kostenübernahme und deren rechtzeitige Zahlung sowohl durch den Eigentümer als auch den Nießbraucher. Vertraglich definierte Zahlungsmodalitäten geben beiden Parteien klare Richtlinien und reduziert somit das Risiko von Streitfällen oder Missverständnissen.

4. Gerechte Aufteilung der Kosten bei Nießbrauch und Wohnrecht

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Pflicht des Nießbrauchers oder des Wohnberechtigten, gemäß § 1042 BGB die gewöhnlichen Lasten und Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer oder Betriebskosten zu tragen, sicherstellt, dass die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie gerecht zwischen dem Eigentümer und der berechtigten Person aufgeteilt werden. Diese Regelung trägt letztendlich zur Erhaltung des Hauses oder der Wohnung bei und unterstützt eine verantwortungsvolle Nutzung während der Nießbrauchdauer. Bei Fragen zur konkreten Ausgestaltung dieser Pflichten empfehlen wir, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um individuelle Vereinbarungen rechtssicher zu gestalten. So können Unklarheiten und Probleme oft schon vorausschauend aus dem Weg geräumt werden.