Kosten und Lasten bei Wohnrecht und Nießbrauch
Auch wenn ein Nießbraucher bzw. Wohnberechtigte keine Miete für die von ihm bewohnte Immobilie zahlen muss, kommen nichtsdestotrotz regelmäßige Kosten auf ihn zu. Gemäß § 1047 BGB trägt der Nießbraucher nämlich die gewöhnlichen Lasten und Kosten, die mit der Nutzung der belasteten Immobilie verbunden sind. Dazu gehören unter anderem Ausgaben wie Betriebskosten (z. B. Wasser, Strom, Heizung und Müllgebühren), Grundsteuer und Versicherungsbeiträge. Bevor ein Nießbrauch oder auch ein Wohn- bzw. Wohnungsrecht vereinbart wird, sollte die berechtigte Person prüfen, ob die wiederkehrenden Ausgaben finanziell gut zu stemmen sind, um keinen Vertragsbruch oder Zahlungsunfähigkeit zu riskieren. Im Folgenden geben wir einen kurzen Überblick darüber, welche Kosten und Lasten grundsätzlich anfallen können und wie die Aufteilung zwischen dem Eigentümer und der berechtigten Person erfolgen kann.
1. Anfallende Lasten und Kosten
Betriebskosten
Sowohl bei Nießbrauch als auch bei Wohnrecht hat der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte seine gesamten Betriebskosten zu tragen. Zu den Betriebskosten zählen Ausgaben für den laufenden Betrieb wie zum Beispiel Heizung, Wasser, Strom, Müllgebühren sowie Telefon und Internet. Hinzukommen kommen weitere Kosten für die normale Instandhaltung der Immobilie wie beispielsweise kleinere Reparaturen sowie Kosten für eine eventuelle Verwaltung der Immobilie.
Grundsteuer
Auch die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer für die Immobilie bleibt beim Nießbraucher und geht somit nicht auf den Eigentümer über. Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die auf alle Grundstücke und Immobilien (ganz gleich, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt) in Deutschland erhoben wird und der Finanzierung kommunaler Aufgaben dient.
Versicherungen
Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss außerdem die Kosten für die Versicherung der Immobilie übernehmen. Dazu gehören in der Regel eine Gebäude- sowie eine Haftpflichtversicherung, die dazu dienen, das Risiko von Schäden an der Immobilie oder durch deren Nutzung abzusichern.
2. Regelung der Kosten- und Lastentragung
2.1. Vertragliche Vereinbarung
Die genaue Aufteilung der Kosten und Lasten zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher bzw. dem Wohnberechtigten ist ein sehr relevanter Bestandteil des Nießbrauchvertrages, darin können neben den gesetzlichen Vorgaben auch individuelle Vereinbarungen vorgenommen werden. Die Vertragsparteien haben beispielsweise die Möglichkeit, bestimmte Kosten oder Lasten auszuschließen oder zusätzliche Verpflichtungen festzulegen.
2.2. Zeitraum der Kostenübernahme
Neben der Aufteilung zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher sollte auch die Dauer der Kostenübernahme vertraglich vereinbart werden. In der Regel läuft die vereinbarte Kosten- und Lastentragung über die gesamte Dauer des Nießbrauchs oder des Wohnrechts. Die Vereinbarung beinhaltet sowohl wiederkehrende laufende Kosten wie zum Beispiel die Betriebskosten des Nießbrauchers, aber auch auch einmalige Ausgaben ein, die regelmäßig oder bei Bedarf anfallen – diese könnten beispielsweise Kosten für erforderliche Instandhaltungsarbeiten sein.
2.3. Rechtzeitige Zahlung erforderlich
Der Wohnberechtigte sowie der Nießbraucher sind verpflichtet, die anfallenden Kosten und Lasten stets rechtzeitig zu begleichen – sonst könnten rechtliche Konsequenzen wie beispielsweise Verzugszinsen oder auch Mahnkosten entstehen. Durch die gesetzliche Pflicht zur fristgerechten Zahlung wird die Aufrechterhaltung der ordnungsgemäßen Nutzung und Pflege der mit Nießbrauch oder Wohnrecht belasteten Immobilie sichergestellt.
3. Rechtliche Konsequenzen bei Nichtzahlung
3.1. Ersatzansprüche des Eigentümers
Wenn der Nießbraucher oder der Wohnberechtigte seinen Verpflichtungen zur Zahlung der ihm zugewiesenen Kosten nicht fristgerecht nachkommt, besteht für den Eigentümer die Möglichkeit, Ersatzansprüche geltend machen. Diese Ansprüche können unter anderem die Erstattung der ausgelegten Kosten durch den Eigentümer oder auch mögliche Schadensersatzforderungen für entstandene Schäden umfassen.
3.2. Vertraglich vereinbarte Zahlungsmodalitäten
Der Nießbrauchvertrag bietet Raum für zusätzliche Regelungen zur Sicherstellung der Kostenübernahme und deren rechtzeitige Zahlung sowohl durch den Eigentümer als auch den Nießbraucher. Vertraglich definierte Zahlungsmodalitäten geben beiden Parteien klare Richtlinien und reduziert somit das Risiko von Streitfällen oder Missverständnissen.
4. Gerechte Aufteilung der Kosten bei Nießbrauch und Wohnrecht
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Pflicht des Nießbrauchers oder des Wohnberechtigten, gemäß § 1042 BGB die gewöhnlichen Lasten und Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer oder Betriebskosten zu tragen, sicherstellt, dass die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie gerecht zwischen dem Eigentümer und der berechtigten Person aufgeteilt werden. Diese Regelung trägt letztendlich zur Erhaltung des Hauses oder der Wohnung bei und unterstützt eine verantwortungsvolle Nutzung während der Nießbrauchdauer. Bei Fragen zur konkreten Ausgestaltung dieser Pflichten empfehlen wir, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um individuelle Vereinbarungen rechtssicher zu gestalten. So können Unklarheiten und Probleme oft schon vorausschauend aus dem Weg geräumt werden.
Kommentare (17)
Wer zahlt die Nebenkosten bei Wohnrecht, wenn das Wohnrecht nicht genutzt wird?
Grundsätzlich gilt beim Wohnrecht: Wer es nutzt, der zahlt. Solange das Wohnrecht nicht ausgeübt wird – also niemand in der Immobilie wohnt – entstehen in der Regel auch keine verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser oder Müllgebühren. Allerdings bleiben Fixkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Wartungskosten unabhängig von der Nutzung bestehen.
Wurde im Wohnrechtsvertrag oder in der notariellen Urkunde keine ausdrückliche Regelung getroffen, trägt der Wohnberechtigte die laufenden Nutzungskosten nur dann, wenn er das Wohnrecht tatsächlich ausübt. Verzichten die Wohnrechtsinhaber auf die Nutzung, etwa durch Umzug in ein Pflegeheim, muss meist der Eigentümer für die anfallenden Fixkosten aufkommen. Eine gesetzliche Verpflichtung, dass der Wohnberechtigte auch bei Nichtnutzung sämtliche Nebenkosten übernimmt, besteht nicht.
Entscheidend ist jedoch immer der konkrete Vertrag: Ist dort vereinbart, dass der Wohnberechtigte sämtliche Nebenkosten – auch bei Nichtnutzung – zu tragen hat, dann gilt diese Regelung vorrangig. Fehlt eine solche Vereinbarung, richtet sich die Kostenverteilung nach den allgemeinen gesetzlichen Grundsätzen.
In unserer notariellen Urkunde steht „Besitz, Nutzung, Gefahr und Lasten einschließlich Verplichtungen aus Versicherung des Grundbesitzes sowie die Verkehrssicherungpflicht, insbesondere die Steupflicht, alle etwaigen Eigentümerrechte und -ansprüche im Zusammenhang mit Grundpfandrechten sowie etwaigen Bergschadensersatzansprüche gehen über ab dem Tode des Erstversterbenden der Veräußerer.“
Bedeutet dies, dass alle Nebenkosten vom neuen Eigentümer getragen werden? Was kann man hier unter Lasten verstehen?
Hallo Franz,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Die Formulierung in Ihrer notariellen Urkunde bedeutet, dass mit dem Erbfall bzw. dem Übergang des Eigentums auch die sogenannten „Lasten“ auf den neuen Eigentümer übergehen. Unter „Lasten“ versteht man in der Regel die mit dem Grundstück verbundenen öffentlichen und privaten Abgaben und Verpflichtungen. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, öffentliche Abgaben (z. B. Müll, Straßenreinigung, Abwassergebühren) sowie die Verkehrssicherungspflicht.
Nebenkosten wie Strom, Heizung oder Wasser, die durch die tatsächliche Nutzung entstehen, werden jedoch üblicherweise vom jeweiligen Nutzer getragen – unabhängig davon, wer Eigentümer ist.
Die genaue Auslegung hängt stark vom Wortlaut der Urkunde und der rechtlichen Konstruktion (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch, Erbregelung) ab. Deshalb empfiehlt es sich, die notarielle Regelung im Detail durch eine rechtliche Beratung prüfen zu lassen, um Klarheit zu haben, welche Kosten konkret von wem zu tragen sind.
Viele Grüße
Anna Falcoianu
CIO Works GmbH
Das Zusammenleben mit den beiden Wohnberechtigten gestaltet sich leider als sehr schwierig.
Das Thema Nebenkosten ist aktuell ein großes Thema, es wurde nämlich in den letzten 3 Kalenderjahren nichts von den Wohnberechtigten bezahlt und auch dieses Jahr nur ein Abschlag.
Im Notarvertrag ist nur der Passus enthalten „Lebenslängliches unentgeltliches Wohn und Nutzungsrecht“, in wie weit ist der in Bezug auf die Nebenkosten wie Strom/Wasser/Heizung/Grundsteuer/Versicherung anzuwenden?
Auch der Hygiene Zustand im Bereich der Wohnberechtigten ist immer wieder Grund zum Ärger da immer wieder Ungezieferbefall im Haus vorkommt und sich üble Gerüche verbreiten. Angeblich käme dies nicht von Ihnen.
Was tun?
Hallo Dominic,
vielen Dank für Ihre Schilderung. Die Situation klingt tatsächlich sehr belastend. Aus der Ferne sind hierzu einige Anmerkungen möglich, die jedoch eine anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Notarvertrages nicht ersetzen können.
1. Zu den Nebenkosten (Betriebskosten):
Der Passus „lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht“ bezieht sich in der Regel nur auf die Miete oder Nutzungsentgelt. Die gesetzliche Vermutung spricht stark dafür, dass die Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müll, Grundsteuer und Versicherungen weiterhin von den Wohnberechtigten zu tragen sind. Sie haben hieraus wahrscheinlich Ansprüche auf Zahlung und auf Unterlassung, dies sollten Sie definitiv prüfen lassen.
2. Zum Hygiene-Zustand und Ungeziefer:
Die Wohnberechtigten sind verpflichtet, die Räume so zu nutzen das Eigentum nicht beschädigt wird und keine Belästigungen für andere (wie z. B. Gerüche oder Ungezieferbefall im gesamten Haus) entstehen. Diese Pflichtverletzung kann unabhängig vom Wohnrecht geltend gemacht werden. Lassen Sie Ihren genauen Notarvertrag und die Teilungserklärung von einem Fachanwalt für Erb- und Immobilienrecht prüfen.
Zudem, führen Sie ein Protokoll mit Fotos/Videos der hygienischen Missstände und des Ungezieferbefalls. Benachrichtigen Sie beim nächsten Befall sofort einen Kammerjäger und dokumentieren Sie die Kosten.
Lassen Sie die Wohnberechtigten durch einen Anwalt formell abmahnen. Dies sollte beide Punkte umfassen:
Die Zahlung der ausstehenden Nebenkosten für die letzten 3 Jahre sowie die künftige Zahlung.
Die Beseitigung der hygienischen Missstände und die Unterlassung zukünftiger Verstöße unter Androhung von Konsequenzen.
Wir hoffen diese Ratschläge haben Ihnen etwas geholfen, die nächsten Schritte konkret anzugehen.
Guten Tag Frau Falcoianu,
nach Übertragung unserer Doppelhaushälfte an unsere Kinder, mit Eintragung des lebenslangen Wohnrechtes für uns, stellt sich nun die Frage des Versicherungsschutzes im Falle eines Rechtsstreits. Bisher waren wir als Eigentümer über eine sogenannte Eigentümerrechtsschutzversicherung abgesichert. Diese würde beispielweise bei Nachbarschaftsstreitigkeiten zur Grenzbepflanzung etc. eintreten. Wie können sich unsere Kinder zukünftig absichern? Eine Wohngebäudeversicherung besteht selbstverständlich.
Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag Frau Koppers,
nach der Eigentumsübertragung sind Ihre Kinder rechtlich die Eigentümer der Doppelhaushälfte. Entsprechend können sie sich über eine Eigentümer-Rechtsschutzversicherung für Vermieter/Eigentümer absichern. Diese deckt rechtliche Auseinandersetzungen rund um das Grundstück ab, z. B. Nachbarschaftsstreitigkeiten, Grenzfragen oder baurechtliche Themen.
Ihr eingetragenes lebenslanges Wohnrecht begründet kein Eigentum, sodass Ihre bisherige Eigentümer-Rechtsschutzversicherung für das Objekt künftig nicht mehr greift. Sofern Sie selbst rechtlich abgesichert bleiben möchten, wäre für Sie eine Privat-Rechtsschutzversicherung sinnvoll, die Streitigkeiten aus dem täglichen Leben abdeckt.
Die bestehende Wohngebäudeversicherung sollte unverändert bestehen bleiben, da sie Sachschäden am Gebäude absichert und keinen Rechtsschutz beinhaltet.
Guten Tag Frau Falcoianu,
Sie schreiben: Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss außerdem die Kosten für die Versicherung der Immobilie übernehmen und die Grundsteuer.
Ich denke das trifft nur auf den Nießbraucher zu(hat Erträge aus der Sache) aber nicht auf den nur Wohnberechtigen, denn beim Wohnrecht auf Lebenszeit (§1093 BGB) handelt es sich um eine Dienstbarkeit deren gesetzliche Grundregel § 1041 BGB und § 1042 BGB) besagt, dass der Wohnberechtigte nur die gewöhnlichen Unterhaltskosten (Schönheitsreparaturen) und die Verbrauchskosten(Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr) zu tragen hat, während der Eigentümer für verbrauchsunabhängige Kosten wir Grundsteuer und Versicherung aufkommen muss, falls nicht etwas anderes vereinbart wurde.
Genauso meine ich auch, dass wenn Sie schreiben: Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Pflicht des Nießbrauchers oder des Wohnberechtigten, gemäß § 1042 BGB die gewöhnlichen Lasten und Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer oder Betriebskosten zu tragen, sicherstellt, dass die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie gerecht zwischen dem Eigentümer und der berechtigten Person aufgeteilt werden. Beim Niessbrauch ja – beim reinen Wohnrecht doch eher nicht ???
Mit freundlichen Grüßen
Evelyn
Guten Tag Frau Falcoianu,
ich würde gerne wissen, wie die Rechtslage bei einem reinen Wohnrecht ist bei dem diejenigen Betriebskosten, die einem Mieter gemäß den gesetzlichen Bestimmungen auferlegt werden können zu bezahlen sind,
Sie schreiben: Der Nießbraucher bzw. der Wohnberechtigte muss außerdem die Kosten für die Versicherung der Immobilie übernehmen und die Grundsteuer.
Ich denke das trifft nur auf den Nießbraucher zu(hat Erträge aus der Sache) aber nicht auf den nur Wohnberechtigen, denn beim Wohnrecht auf Lebenszeit (§1093 BGB) handelt es sich um eine Dienstbarkeit deren gesetzliche Grundregel § 1041 BGB und § 1042 BGB) besagt, dass der Wohnberechtigte nur die gewöhnlichen Unterhaltskosten (Schönheitsreparaturen) und die Verbrauchskosten(Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr) zu tragen hat, während der Eigentümer für verbrauchsunabhängige Kosten wie Grundsteuer und Versicherung aufkommen muss.
Mit freundlichen Grüßen
Evelyn
Guten Tag Evelyn,
beim Wohnrecht nach § 1093 BGB ist zwischen Nießbrauch und Wohnrecht zu unterscheiden. Der Wohnberechtigte trägt für gewöhnlich die Verbrauchskosten sowie die gewöhnlichen Unterhaltskosten, während Grundsteuer und Gebäudeversicherung meist vom Eigentümer zu übernehmen sind, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde. Eine abweichende Kostenverteilung kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Grundbucheintrag ergeben. Ohne eine solche besondere Regelung müsste es bei der gesetzlichen Verteilung bleiben, aber prüfen Sie dazu Ihre Verträge und nehmen sich einen spezialisierten Anwalt zu Rate, der Ihren Fall mal genau prüfen kann.
Viele Grüße
Guten Tag Frau Falcoianou,
Wer ist für das rechtzeitige Auffüllen der Heizöltanks im Anwesen zuständig, wenn im Überlassungsvertrag geschrieben steht, dass der Wohnberechtigte die Kosten für Heizung zu tragen hat. Als Passus weiter unten folgt: wenn einer der beiden Überlasser verstirbt, muss der Erweber zukünftig die Hälfte der Heizölkosten übernehmen. Momentan wird diskutiert, wer sich darum kümmern muss, dass die Tanks beobachtet werden und somit rechtzeitig aufgefüllt wird. Wessen Aufgabe ist das?
Herzlichen Dank
Mit freundlichen Grüßen,
Johanna
In der Regel ist der Wohnberechtigte dafür zuständig, den Heizölstand zu überwachen und rechtzeitig Heizöl zu bestellen, solange der Vertrag nichts anderes ausdrücklich regelt.
Viele Grüße
Guten Tag Frau Falcoianu,
ich hab da eine Frage und zwar stellt sich die Situation wie Folgt dar.
Ein Freund hat mit seinem Vater zusammen ein Haus gekauft, die obere Wohnung, nebst Keller und Gartenanteil gehörte schon immer dem Freund und der Rest dem Vater.
Nun ist der Vater verstorben und hat alles an den Freund vererbt, allerdings mit Lebenslangem Wohnrecht für die Mutter.
Nun ist es so, dass Folgendes im Testament steht: Die Nebenkosten für Strom, Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Grundsteuern, Versicherungen, sowie weitere Kosten die für das Wohnungseigentum anfallen, trägt die Wohnungsberechtigte. Hierzu zählen auch Unterhaltungs- und Reparaturkosten.
Das Wohnungsrecht ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf Kosten der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen.
Nun ist es so, dass die Mutter dem Freund nur Ärger macht und natürlich keinen einzigen Cent bezahlt, auch ist das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen, ein entsprechender Auszug aus dem Grundbuch liegt vor.
Da die Mutter also nichts bezahlt, kann mein Freund das Haus nicht halten und es steht ein verkauf im Raum was er aber nicht möchte, da er hier aufgewachsen ist etc.
Die Frage ist nun, wie weit könnten die Konsequenzen gehen? Kann dieses Wohnrecht unter gewissen Umständen aufgelöst werden oder ist dies grundsätzlich nicht möglich.
Meine Familie wohnt nun zur Miete in der Wohnung die schon immer ihm gehörte, nur ist es so, dass seine Mutter auch uns das Leben zur Hölle macht und wir uns deswegen nach was Neuem umsehen, so gern wir ihm auch helfen würden aber mit dieser Dame unter einem Dach zu leben hält niemand lange aus, sie wird jeden vergraulen, da sie gerne ihren Neffen hier haben, allerdings möchte unser Freund das nicht. Ohne Mieteinnahmen wird es dann endgültig so aussehen, dass er das Haus aufgeben muss was wirklich sehr schade wäre, ich hoffe man kann da irgendetwas tun.
Guten Tag,
die geschilderte Situation ist emotional belastend, rechtlich sollte sie jedoch relativ klar zu trennen sein. Ich versuche, auf die wichtigsten Punkte unten einzugehen:
Zunächst zum Wohnrecht:
Ein lebenslanges Wohnrecht ist grundsätzlich ein sehr starkes Recht. Entscheidend ist jedoch, ob und wie es entstanden ist. Ein Wohnrecht an einer Immobilie entfaltet seine volle Wirkung gegenüber dem Eigentümer und Dritten in der Regel erst mit der Eintragung im Grundbuch. Solange das Wohnrecht nicht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen ist, besteht zwar ein schuldrechtlicher Anspruch aus dem Testament, aber kein dingliches Recht, das automatisch „unangreifbar“ ist.
Allerdings bedeutet das nicht, dass das Wohnrecht einfach ignoriert oder einseitig beendet werden kann. Der Erbe ist grundsätzlich verpflichtet, den testamentarischen Anordnungen nachzukommen, also auch die Eintragung des Wohnrechts zu ermöglichen.
Zum Punkt Kosten und Nebenkosten:
Wenn im Testament eindeutig geregelt ist, dass die Wohnungsberechtigte sämtliche laufenden Kosten sowie Unterhaltungs- und Reparaturkosten zu tragen hat, dann ist sie daran gebunden. Kommt sie dieser Verpflichtung nicht nach, liegt eine Pflichtverletzung vor. Diese berechtigt den Eigentümer jedoch nicht automatisch, das Wohnrecht aufzuheben.
Stattdessen könnten folgende Schritte in Betracht kommen:
– Aufforderung zur Zahlung (schriftlich, nachweisbar)
– Geltendmachung der ausstehenden Beträge auf zivilrechtlichem Weg
– Gegebenenfalls Verrechnung mit eigenen Leistungen, sofern rechtlich zulässig
Zur Aufhebung oder Einschränkung des Wohnrechts:
Ein lebenslanges Wohnrecht kann nur in Ausnahmefällen aufgehoben werden, etwa bei:
schwerwiegenden Pflichtverletzungen, nachhaltiger, grober Störung des Hausfriedens oder wenn das Festhalten am Wohnrecht für den Eigentümer unzumutbar wird.
Die Hürden hierfür sind jedoch sehr hoch. Bloße Konflikte, familiäre Spannungen oder die Tatsache, dass die Immobilie wirtschaftlich schwer zu halten ist, reichen in der Regel nicht aus. Eine Aufhebung ist meist nur durch gerichtliche Entscheidung möglich und stets eine Einzelfallabwägung.
Zum Thema Verkauf der Immobilie:
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Besteht ein wirksames Wohnrecht (insbesondere nach Eintragung im Grundbuch), bleibt dieses auch beim Verkauf bestehen und mindert den Verkaufswert erheblich. Ist das Wohnrecht noch nicht eingetragen, sollte die Situation vor einem Verkauf unbedingt rechtlich geklärt werden.
Zu den Konflikten mit Mietern:
Das Verhalten der Wohnungsberechtigten gegenüber anderen Hausbewohnern kann relevant werden, wenn es zu massiven und nachweisbaren Störungen kommt. Auch hier gilt jedoch: Erst bei erheblichen, dauerhaft belegbaren Beeinträchtigungen können rechtliche Schritte in Betracht kommen.
Fazit:
Ein lebenslanges Wohnrecht lässt sich nicht „einfach so“ auflösen. Die Nichtzahlung vereinbarter Kosten ist zwar rechtlich relevant, führt aber nicht automatisch zum Wegfall des Wohnrechts. Aufgrund der finanziellen und familiären Tragweite sollte eine individuelle Beratung bei einem Fachanwalt für Erbrecht oder Immobilienrecht erfolgen, um die konkrete Durchsetzung der Kostenregelung und mögliche weitere Schritte zu prüfen.
Ich hoffe, diese Ersteinschätzung hilft Ihnen bei der Einordnung der Situation.
Guten Tag, ich hätte eine Frage:
muss bei Niessbrauch Rücklagen bezahlt werden? Monatlich werden seit 20 Jahren 150 Eur bezahlt. Auch bei einer Dachsanierug (5 Famiienhaus) mussten 6.000 Eur noch zusätzlich bezahlt werden.
Ist das alles rechtens.
mit freundlichen Grüßen
Angelika Wiedmann
Guten Tag Frau Wiedmann,
gerne gebe ich Ihnen eine erste grobe Einschätzung.
1. Grundsatz beim Nießbrauch
Beim Nießbrauch an einer Immobilie (§§ 1030 ff. BGB) gilt grundsätzlich:
Der Nießbraucher trägt die laufenden gewöhnlichen Unterhaltungskosten (§ 1041 BGB).
Der Eigentümer trägt die außergewöhnlichen bzw. grundlegenden Erneuerungen (§ 1041, § 1047 BGB).
Das bedeutet:
Nießbraucher zahlt in der Regel:
laufende Bewirtschaftungskosten, kleinere Reparaturen, Instandhaltung im üblichen Rahmen, Hausgeldanteile, soweit sie der laufenden Nutzung dienen
Eigentümer zahlt in der Regel:
grundlegende Sanierungen, größere bauliche Erneuerungen, wertsteigernde Maßnahmen,
2. Rücklagen – müssen die gezahlt werden?
a) Bei einer Eigentumswohnung (WEG)
Die Instandhaltungsrücklage gehört rechtlich zum Eigentümerbereich, da sie der Vermögensbildung dient.
Grundsätzlich ist der Eigentümer zur Zahlung der Rücklage verpflichtet, nicht der Nießbraucher.
Viele Nießbrauchsverträge enthalten allerdings abweichende Regelungen. Wenn im Vertrag steht, dass der Nießbraucher „alle Lasten“ oder „sämtliche Kosten einschließlich Rücklagen“ trägt, kann das wirksam vereinbart sein.
3. Dachsanierung – 6.000 € zusätzlich
Eine Dachsanierung bei einem 5-Familienhaus ist regelmäßig eine größere Instandsetzung / außergewöhnliche Maßnahme.
Nach der gesetzlichen Grundregel müsste so etwas der Eigentümer zahlen, nicht der Nießbraucher.
Aber auch hier gilt:
Entscheidend ist, was im Nießbrauchsvertrag vereinbart wurde.
Verträge weichen häufig von der gesetzlichen Standardregel ab.
Was Sie prüfen sollten
Schauen Sie im Nießbrauchsvertrag nach Formulierungen wie:
„trägt alle Lasten des Grundstücks“
„übernimmt sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung“
„trägt auch außergewöhnliche Reparaturen“
„trägt die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage“
Solche Klauseln können die gesetzliche Regelung verschieben. Ansonsten empfehlen wir Ihnen einen auf Wohnrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzuschalten um den Vertrag zu prüfen.