1. Teilverkauf der eigenen Immobilie

Viele Eigentümer stehen vor dem Problem, dass ihr Vermögen in ihrer selbst genutzten Immobilie gebunden ist, die sie bis zu ihrem Lebensende bewohnen möchten. Eine mögliche Lösung für dieses Problem bietet der Teilverkauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung. Im Folgenden gehen wir auf die wesentlichen Aspekte des Teilverkaufs ein und stellen die Frage, inwiefern der Teilverkauf eine lohnenswerte Form der Immobilienverrentung darstellt.

1.1 Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf?

Auf den ersten Blick unterscheidet sich ein Immobilien-Teilverkauf gar nicht so sehr von einem herkömmlichen Immobilienverkauf: Der Eigentümer entscheidet sich für den Verkauf, um Kapital aus seiner Immobilie freizusetzen, ein Gutachter ermittelt den aktuellen Marktwert der Immobilie, ein Notar beurkundet den Kaufvertrag und die neuen Eigentumsverhältnisse werden im Grundbuch eingetragen. Der entscheidende Unterschied zum klassischen Immobilienverkauf liegt darin, dass maximal 50 Prozent von der Immobilie verkauft werden. Und ganz wichtig: Trotz des Teilverkaufs darf der Verkäufer seine Immobilie weiterhin uneingeschränkt nutzen. Um die Nutzung rechtlich abzusichern, wird im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zu Gunsten des Verkäufers eingetragen.

1.2 Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an?

Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie kann auf den ersten Blick eine attraktive finanzielle Lösung darstellen, um Kapital aus dem Immobilienvermögen rauszunehmen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein Immobilien-Teilverkauf auch mit verschiedenen Kosten verbunden ist, die bei der Verkaufsentscheidung berücksichtigt werden sollten.

• Nutzungsentgelt: Damit man den verkauften Teil der Immobilie weiterhin nutzen darf, ist eine regelmäßige Nutzungsgebühr an den neuen Eigentümer zu zahlen. Je nach Anbieter liegt das Nutzungsentgelt aktuell zwischen 5 und 7% des Verkaufspreises des verkauften Anteils. Verkauft man beispielsweise einen Immobilienanteil in Wert von 100.000 Euro und liegt das Nutzungsentgelt bei 5%, zahlt dem neuen Teil-Eigentümer 5.000 Euro im Jahr. Das Nutzungsentgelt wird für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) fixiert – nach Ablauf dieses Zeitraumes wird das Nutzungsentgelt angepasst. Je nach Anbieter basiert die Anpassung auf dem EURIBOR, Verbraucherindex oder der Bundesrendite.
• Instandhaltungskosten: Da die Verantwortung für die Immobilie auch nach einem Teilverkauf weiterhin beim Haupteigentümer liegt, muss dieser die Kosten für Sanierungsmaßnahmen und Reparaturen übernehmen.
• Laufende Kosten: Der Haupteigentümer hat weiterhin auch alle laufenden Ausgaben wie beispielsweise die Gebühren für den Schornsteinfeger oder die Müllabfuhr sowie die Grundsteuer zu tragen.
• Kosten beim Rückkauf: Im Fall eines Rückkaufs des veräußerten Anteils berechnen einige Anbieter ein sogenanntes Durchführungsentgelt, das bei ca. 2-3% des Kaufpreises vom betroffenen Immobilienanteil liegt. Außerdem trägt der Käufer in der Regel alleine die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und den Notar.
• Kosten beim Gesamtverkauf: Auch beim Gesamtverkauf muss man in der Regel ein Durchführungsentgelt an den Teil-Eigentümer zahlen. Dieses liegt normalerweise höher als beim Rückkauf und bewegt sich je nach Anbieter zwischen ca. 2% und 6%. Zu berücksichtigen sind außerdem die Kosten, die bei einem möglichen Wertverlust der Immobilie anfallen können. Die Teilverkauf-Anbieter sichern sich nämlich in der Regel einen Mindestverkaufspreis ihres Anteils ab: Die meisten Investoren erwarten einen Wertzuwachs von mindestens 17%. Sollte dieser nicht zu erreichen, muss der Haupteigentümer die Differenz zum tatsächlich Kaufpreis selbst ausgleichen.

2. Vorteile des Teilverkaufs

In den letzten Jahren wurde der Teilverkauf der eigenen Immobilie verstärkt als interessante Option für ältere Immobilieneigentümer beworben. Und tatsächlich bringt ein Immobilien-Teilverkauf einige Vorteile mit sich, die bei einem Verkaufsvorhaben berücksichtigt werden sollten.

2.1 Eigene Immobilie weiter bewohnen

Ein gewöhnlicher Immobilienverkauf führt dazu, dass der Rentner aus seinem vertrauten Umfeld gerissen wird, weil er sein Zuhause nach Erhalt des Kaufpreises dem neuen Eigentümer übergeben muss. Der Teilverkauf der Immobilie ermöglicht es jedoch, diese Situation zu vermeiden. Als Verkäufer bleibt man mit mindestens 50% Eigentümer der Immobilie und erhält zudem ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das zur uneingeschränkten Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses berechtigt. Das Nießbrauchrecht der Verkäufers wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Somit können ältere Menschen ihre Wohnsituation bis an ihr Lebensende absichern.

2.2 Kapital aus dem Immobilienvermögen schöpfen

Ein zusätzlicher Vorteil des Teilverkaufs ist die Möglichkeit, finanzielle Unabhängigkeit im Ruhestand zu erleben. Vielleicht hegt man den Wunsch, eine Weltreise oder andere Aktivitäten am Lebensabend zu unternehmen. Oder man möchte in der Lage sein, die eigenen Kinder und Enkel finanziell zu unterstützen. Möglicherweise sind auch Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten im Haus nötig, die mit der monatlichen Rente nicht gedeckt werden können. Durch den Teilverkauf der Immobilie können ältere Menschen auf einen Teil des in ihrer Immobilie gebundenen Kapitals zugreifen und dieses noch zu Lebzeiten nutzen, wodurch sie finanziell besser aufgestellt sind.

2.3 Miteigentümer der Immobilie bleiben

Da maximal 50% der Immobilie verkauft werden, bleibt der Verkäufer weiterhin Miteigentümer. Somit kann er von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie noch anteilig profitieren. Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf behält der Verkäufer die Verantwortung für das Eigenheim. Dies bedeutet, dass der Verkäufer die volle Kontrolle über sein Zuhause behält und Renovierungen oder Umbauten nach eigenem Ermessen durchführen kann. Die Erben der Verkäufers haben ein Vorkaufsrecht, d.h. es besteht die Möglichkeit, den Anteil des Teilkäufers nach dem Tod des Haupteigentümers zurückzukaufen, sollte die Immobilie doch der Familie erhalten bleiben.

2.4 Möglichkeit der Rückabwicklung

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf bietet der Teilverkauf die Möglichkeit einer Rückabwicklung: Der verkaufte Anteil kann vom Haupteigentümer jederzeit zurückgekauft werden. Zusätzlich haben auch die Erben des Verkäufers ein Vorkaufsrecht, d.h. es besteht die Möglichkeit, den Anteil des Teilkäufers nach dem Tod des Haupteigentümers zurückzukaufen, sollte die Immobilie der Familie erhalten bleiben. Es sollte dringend beachtet werden, dass bei einer Wertsteigerung der Immobilie ein höherer Betrag als der ursprünglich erhaltene Verkaufspreis fällig wird, zudem ist die Grunderwerbssteuer vom Käufer zu zahlen. Entsprechend gilt es zu prüfen, ob ein Rückkauf wirtschaftlich sinnvoll ist.

3. Nachteile des Teilverkaufs

Auch wenn der Immobilien-Teilverkauf auf den ersten Blick attraktiv erscheint, sollten auch die Nachteile dieses Modells sorgfältig abgewogen werden. In einigen Fällen scheint vor allem die Wirtschaftlichkeit des Teilverkaufs in Frage gestellt zu werden.

3.1 Zahlung eines Nutzungsentgeltes

Beim Immobilien-Teilverkauf wird ein Teil des Eigentums veräußert, während man das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie behält. Dies macht es für den Verkäufer möglich, den verkauften Anteil weiterhin zu bewohnen oder wirtschaftlich zu nutzen. Allerdings wird hierfür ein monatliches Nutzungsentgelt fällig. Die Höhe dieses Entgelts hängt vom Wert des verkauften Anteils, dem Anbieter und der Dauer der Festschreibung ab. Wenn beispielsweise mit dem Käufer ein jährliches Nutzungsentgelt von 5% des Verkaufspreises für einen Zeitraum von 10 Jahren vereinbart wird, zahlt man beim Verkauf eines Anteils im Wert von 100.000 Euro ein jährliches Nutzungsentgelt von 5.000 Euro. Der Verkäufer sollte im Vorfeld genauestens prüfen, ob er in der Lage ist, monatlich eine Zahlung in Höhe von über 400 Euro zu leisten.

Nach Ablauf der Fixierung wird das Nutzungsentgelt angepasst. Die Grundlage für diese Anpassung kann je nach vertraglicher Vereinbarung beispielsweise der Verbraucherpreisindex, die Bundesrendite oder der EURIBOR sein. Es wird dringend empfohlen, vor dem Teilverkauf der Immobilie sorgfältig zu berechnen, welche monatlichen Kosten durch das Nutzungsentgelt entstehen und ob diese finanziell tragbar sind. Ist dies nicht der Fall, kann es zu einem Vertragsbruch kommen, was im schlimmsten Fall dazu führt, dass der Bewohner die Immobilie verlassen muss. Auch die Möglichkeit einer Erhöhung des Nutzungsentgelts nach Ablauf der Fixierung sollte bedacht werden – über die genaue Höhe der zukünftigen Zahlungen lässt sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jedoch kaum eine genaue Prognose treffen.

3.2 Tragen der laufenden Kosten für die Immobilie

Neben dem Nutzungsentgelt hat der Verkäufer auch zu berücksichtigen, dass er weiterhin die laufenden Ausgaben für die Immobilie zu übernehmen hat.  Darunter fallen Kosten wie die Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Heizung und Müllgebühren. Zusammen mit dem Nutzungsentgelt ist also von einem nicht unbeträchtlichen Betrag im Monat auszugehen, den man sich als Rentner erst einmal leisten muss.

3.3 Übernahme der Instandhaltungskosten

Beim Teilverkauf werden die Regelungen zur Instandhaltung in der Miteigentümervereinbarung festgelegt, wobei individuelle Anpassungen möglich sind. Üblicherweise übernimmt der Bewohner als Haupteigentümer der Immobilie die gesamten Instandhaltungskosten. Diese zusätzliche finanzielle Belastung sollte vom Verkäufer bedacht werden, da keine Immobilie auf Dauer ohne Investitionen auskommt. Im Laufe der Zeit können Reparaturen und möglicherweise auch Modernisierungen wie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage, Dämmung des Gebäudes oder Erneuerung des Dachs erforderlich werden.

3.4 Wertverlustrisiko

Die meisten Investoren im Bereich Immobilien-Teilverkauf sichern sich beim Kauf gegen Wertsteigerungen ab. Dies bedeutet, dass der Anbieter darauf besteht, dass er eine Mindestvergütung für seinen Anteil erhält, wenn die Immobilie verkauft wird – auch in dem Fall, dass der Wert der Immobilie seit dem Teilverkauf gesunken ist. Der vertraglich vereinbarte Mindestverkaufswert, der bei den meisten Anbietern aktuell bei 117% liegt, garantiert dem Investor eine Wertsteigerung seines Anteils in Höhe von 17%. Das Risiko eines möglichen Wertverlusts der Immobilie wiederum liegt vollständig bei dem Verkäufer, also entweder bei dem Senioren oder dessen Erben. Wenn die Immobilie verkauft wird und der Wert nicht um 17% gestiegen ist, zahlt der Senior als Haupteigentümer die Differenz aus seiner eigenen Tasche.

3.5 Kompliziertes Modell mit wenig Erfahrungswerten

Das Modell Immobilien-Teilverkauf ist noch recht neu in Deutschland: Erst vor gut fünf Jahren kamen die ersten Anbieter auf den Markt. Somit gibt es bislang wenig handfeste Erfahrungswerte, auf die man zurückgreifen könnte. Einige Immobilien-Teilverkäufe haben bereits stattgefunden, aber darüber, ob beispielsweise Rückkäufe auch im Sinne des Haupteigentümers und nicht nur des Investors abgewickelt werden oder wie professionell der Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Haupteigentümers abläuft, gibt es kaum Berichte. Senioren, die einen Teilverkauf in Betracht ziehen, müssen sich somit darüber bewusst sein, dass es sich bei diesem Geschäftsmodell um ziemliches Neuland handelt.

Hinzu kommt, dass der Immobilien-Teilverkauf ein recht kompliziertes Modell mit vielen Fragezeichen darstellt. Das Problem beginnt bereits bei den regelmäßigen Nutzungsentgelten und Kosten, die der Haupteigentümer nach dem Teilverkauf zu entrichten hat. Hier gilt es, dringend darauf zu achten, dass man vor dem Verkauf einen Gesamtüberblick vom Anbieter vorgelegt bekommt. Schwierig wird vor allem eine längerfristige Perspektive zu erhalten, denn die meisten Investoren nennen ihre Nutzungsentgelte nur für einen begrenzten Zeitraum von zum Beispiel 10 Jahren – was danach kommt, bleibt ein Stück weit das Risiko des Rentners. Ebenso sollten die Transaktionskosten (sog. Durchführungsentgelt, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar usw.), die beim Verkauf und ggf. Rückkauf der Immobilie anfallen, transparent und verständlich kommuniziert werden. Auch Vertragsklauseln wie beispielsweise die oben genannte Mindestvergütung des Teil-Käufers sind zu prüfen und ggf. kritisch zu betrachten.

4. Voraussetzungen für einen Immobilien-Teilverkauf

Je nach Anbieter variieren die Anforderungen an den Verkäufer der Immobilie. Es können jedoch einige Dinge, die als zentrale Voraussetzungen festgehalten werden können:

• Alter des Verkäufers: Das Modell Teilverkauf richtet sich an Senioren. So setzen die Investoren ein Mindestalter voraus: dieses kann je nach Anbieter bei 60, 65 oder auch 70 Jahren liegen.
• Höhe des Immobilienwerts: Die Immobilie sollte einen gewissen Wert aufweisen, damit sie für Investoren vom Interesse ist. In der Regel sollte der Auszahlungsbetrag an den Haupteigentümer bei mindestens 100.000 Euro liegen, so dass der Wert vom Haus oder der Wohnung 200.000 Euro oder mehr betragen sollte.
• Lastenfreie Immobilie: Im Optimalfall ist die Immobilie lastenfrei. Es gibt jedoch auch Rechenmodelle am Markt, die bei der Auszahlung eine Restschuld berücksichtigen können.
• Ausreichendes Einkommen im Ruhestand: Da der Haupteigentümer ein regelmäßiges Nutzungsentgelt sowie die laufenden Kosten für die Immobilie zu tragen, sollte ein ausreichendes Einkommen im Rentenalter sichergestellt sein.

5. Alternativen zum Teilverkauf

Zieht man den Teilverkauf seiner Immobilie in Erwägung, sollten mögliche Alternativen im Bereich Immobilienverrentung vor der Verkaufsentscheidung dringend berücksichtigt werden. Denn Senioren haben unterschiedliche Lebenssituationen und Anforderungen im Alter, weshalb es nicht das eine richtige Modell gibt.

5.1 Lebenslanges Wohnrecht

Lebenslanges Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer oder mehreren Personen ermöglicht, eine Immobilie lebenslang zu bewohnen, ohne Miete zahlen zu müssen. Dieses Recht bleibt unabhängig davon bestehen, wem die Immobilie gehört und erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Um eine Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht zu verkaufen, muss im ersten Schritt der Wert des Wohnrechts ermittelt werden – hierbei spielen Faktoren wie die Lebenserwartung des Wohnberechtigten sowie die fiktive Jahresmiete der betroffenen Immobilie eine zentrale Rolle. Der Auszahlungsbetrag, den der Senior beim Verkauf seiner Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht erhält, ergibt sich aus der Differenz von aktuellem Marktwert der Immobilie und vom Wert des Wohnrechts.

5.2 Nießbrauch

Nießbrauch bei Immobilien ist ein umfangreiches Nutzungsrecht, das einer Person, dem sogenannten Nießbraucher, ermöglicht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Erträge zu erzielen, ohne der Eigentümer der Immobilie zu sein. Der Nießbraucher kann die Immobilie selbst bewohnen oder alternativ auch vermieten, was bei lebenslangem Wohnrecht nicht möglich ist. Ein Nießbrauchsrecht endet normalerweise mit dem Tod des Nießbrauchers, aber auch eine zeitlich Befristung ist gesetzlich zulässig, wenn die Vertragsparteien sich darauf einigen. Die Berechnung des Auszahlungsbetrags bei einem Immobilienverkauf mit Nießbrauch erfolgt nach demselben Schema wie bei lebenslangem Wohnrecht.

5.3 Leibrente

Im Bereich Immobilienverrentung stellt die Leibrente regelmäßige, in der Regel lebenslange Zahlungen dar, die der Leibrentenbezieher für den Verkauf seiner Immobilie an den Leibrentenzahler erhält. Häufig wird die Leibrente zur Altersvorsorge genutzt, um eine zusätzliche regelmäßige Einkommensquelle im Ruhestand zu gewährleisten. Je nach Vereinbarung erhält der Leibrentenbezieher ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für die Immobilie. Wie bei lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch, werden auch bei der Berechnung der Leibrente die Lebenserwartung des Leibrentenbeziehers sowie die potenziellen Mieteinnahmen für die Immobilie, die er bewohnt, berücksichtigt. Der große Unterschied zu den beiden anderen Modelle ist, dass die Leibrente wie auch eine gesetzliche Rente meist monatlich in Raten gezahlt wird. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis also nicht auf einmal, sondern schrittweise. Bei Bedarf kann jedoch zu Beginn der Laufzeit eine höhere Einmalzahlung vereinbart werden.

5.4 Gesamtverkauf

Sollte es einen erhöhten Kapitalbedarf im Alter geben, haben Senioren natürlich auch immer die Möglichkeit, sich vollständig von der eigenen Immobilie zu trennen. Der Nachteil hierbei liegt auf der Hand: Wenn man sein Haus oder seine Wohnung komplett veräußert, muss man bereit sein, seine vertraute Wohnumgebung zu verlassen. Allerdings ist dies oft gar keine schlechte Sache, denn im höheren Alter steigt ohnehin der Bedarf am altersgerechten Wohnen. Außerdem bewohnen Senioren häufig große Immobilien mit viel mehr Platz als sie benötigen und würden sich selbst einen Gefallen tun, indem sie sich verkleinern. Durch einen Gesamtverkauf erhält der Verkäufer sofort den vollen Kaufpreis und aktuellen Marktwert ohne Abzüge. Zudem gibt es bei einem Gesamtverkauf keine Verpflichtungen Dritten gegenüber oder Komplikationen durch Miteigentümer.

6. Wann lohnt sich ein Teilverkauf Haus oder Wohnung?

Ein Immobilien-Teilverkauf kann sich in verschiedenen Situationen lohnen, bei der Entscheidung sollte man stets die individuellen finanziellen und persönlichen Umstände betrachten.

• Kapitalbedarf bei Beibehaltung des Wohnrechts: Für jemanden, der eine größere Geldsumme benötigt, aber weiterhin seine Immobilie bewohnen möchte, kann ein Teilverkauf eine gute Lösung sein. Man erhöht sofort die eigene Liquidität, ohne das vertraute Zuhause vollständig aufgeben zu müssen.
• Diversifikation von Vermögenswerten: Für viele Rentner stellt die eigene Immobilie das Hauptvermögen dar. Ein Immobilien-Teilverkauf kann ermöglichen, das in der Immobilie gebundene Kapital zu diversifizieren und in andere Anlageformen zu investieren.
• Gesamtverkauf in einer ungünstigen Marktsituation vermeiden: Wenn der Immobilienmarkt gerade ungünstig ist und steigende Preise in Zukunft zu erwarten sind, kann man durch einen Teilverkauf einen Teil des Kapitals freisetzen und dennoch von zukünftigen Wertsteigerungen profitieren.
• Reduzierung der Verantwortung: Wenn einem die vollständige Verantwortung für die eigene Immobilie zu viel wird, aber man auch nicht bereit sind, komplett zu verkaufen, kann ein Teilverkauf eine gute Möglichkeit sein, Verantwortung zu teilen.