1. Was ist Leibrente?

Die Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Modell, bei dem ein Immobilieneigentümer seine Immobilie veräußert und dafür regelmäßige Zahlungen, die sogenannte Leibrente, erhält. Diese Zahlungen erfolgen in der Regel monatlich und können entweder lebenslang oder für eine festgelegte Dauer geleistet werden. Neben den regelmäßigen Zahlungen kann auch eine einmalige größere Zahlung vereinbart werden.

Bei der Leibrente behält der Verkäufer der Immobilie außerdem das Recht, weiterhin sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen, auch wenn er nicht mehr der Eigentümer ist. Dieses Wohnrecht ist ein zentraler Bestandteil bei der Gestaltung von Leibrentenverträgen und ermöglicht es dem Verkäufer, in seiner vertrauten Umgebung zu bleiben, ohne Miete zu zahlen. Das Wohnrecht kann je nach Vereinbarung befristet oder lebenslang gelten. Lebt eine weitere Person, beispielsweise der Ehepartner, in demselben Haushalt, kann das Wohnrecht auch für zwei Personen geltend gemacht werden. Um die Wohnberechtigten abzusichern, wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.

Die Leibrente gewinnt immer mehr Beliebtheit in Deutschland, weil sie einerseits Senioren ermöglicht, Kapital aus ihrer Immobilie zu Lebzeiten rauszuziehen, und andererseits die Wohnsituation im Alter absichert. Dank Leibrente können ältere Menschen also in ihrer vertrauten Umgebung bleiben und eine gewisse Unabhängigkeit behalten, obwohl sie nicht mehr Immobilieneigentümer sind. Auch aus steuerlicher Sicht kann die Leibrente einige Vorteile bieten – auf diese gehen wir im Detail ein.

2. Besteuerung der Leibrente

2.1 Leibrente gilt als Einkommen

Die Leibrente bessert die gesetzliche Rente auf. Wichtig ist zu wissen, dass diese regelmäßigen, in der Regel monatlichen Zahlungen vom Finanzamt als konkretes Einkommen angesehen werden und entsprechend nach dem Einkommenssteuergesetz besteuert werden müssen.

Die Leibrente wird nach dem Ertragsanteil besteuert (§ 22 EStG). Der Ertragsanteil bei der Besteuerung der Leibrente ist der Teil der Rentenzahlungen, der versteuert werden muss. Dieser Anteil stellt den Zinsanteil der Leibrente dar und wird vom Finanzamt als steuerpflichtig betrachtet. Der Ertragsanteil variiert je nach Alter des Rentenempfängers zu Beginn der Rentenzahlungen und nimmt mit steigendem Alter ab. Beispielsweise beträgt der Ertragsanteil 18%, wenn der Leibrentenbezieher 65 Jahre alt ist. Im Alter von 97 Jahren beträgt der zu besteuernde Anteil nur noch 1%.

2.2 Tabelle Besteuerung der Leibrente

Mit Hilfe der folgenden Tabelle können Interessenten und Leibrentenbezieher schnell und einfach nachvollziehen, welche Versteuerung in welchem Alter bei Leibrente zu zahlen ist.

Vollendetes Lebensjahr des Rentenberechtigten	Ertragsanteil in %
60 bis 61	22
62	21
63	20
64	19
65 bis 66	18
67	17
68	16
69 bis 70	15
71	14
72 bis 73	13
74	12
75	11
76 bis 77	10
78 bis 79	9
80	8
81 bis 82	7
83 bis 84	6
85 bis 87	5
88 bis 91	4
92 bis 93	3
94 bis 96	2
ab 97	1

2.2 Beispielrechnung

Herr Liebold verkauft seine 4-Zimmer-Wohnung mit Leibrente und bezieht die erste Leibrentenzahlung im Alter von 75 Jahren. Laut der obigen Tabelle muss er 11% von seiner Leibrente versteuern bzw. zu seinen anderen Einkünften inkl. der gesetzlichen Rente hinzuaddieren.

Herr Liebold erhält eine monatliche Leibrente in Höhe von 1.200 Euro. Von diesem Betrag versteuert er 132 Euro monatlich x 12 Monate = 1.584 Euro im Jahr.

Bevor die tatsächliche Steuerlast von Herrn Liebold final berechnet werden kann, sind zusätzlich noch Steuerfreibeträge zu beachten. Für das Jahr 2024 beträgt der Grundfreibetrag 11.604 Euro – liegt das Gesamteinkommen von Herrn Liebold unter oder genau bei diesem Betrag, ist es steuerfrei. Steuern zahlt Herr Liebold nur auf die Differenz zwischen dem Freibetrag und seinem Gesamteinkommen. Und bei der Leibrente wird wie oben beschrieben lediglich der Ertragsanteil besteuert, und zwar nach dem individuellen Steuersatz von Herrn Liebold.

2.3 Alterseinkünftegesetz

Das Alterseinkünftegesetz (AltEinkG) regelt die Besteuerung von Alterseinkünften in Deutschland. Das Gesetz trat 2005 in Kraft und hat zum Ziel, die Besteuerung von Renten und anderen Altersbezügen zu reformieren. Die wesentlichen Aspekte des Alterseinkünftegesetzes sind wie folgt zusammenzufassen:

• Vor dem Jahr 2005 gab es eine vorab besteuerte Regelung für die gesetzlichen Renten. Mit dem Alterseinkünftegesetz wurde die Besteuerung so geändert, dass die Rentenleistungen jetzt in der Auszahlungsphase versteuert werden.
• Die Reform zielt darauf ab, die steuerliche Belastung für Rentner zu senken und eine fairere Besteuerung von Altersbezügen zu ermöglichen.
• Für Renten, die bereits vor 2005 begonnen wurden, gelten besondere Übergangsregelungen, die eine schrittweise Anpassung an die neuen Besteuerungsbestimmungen ermöglichen.
• Das Gesetz umfasst verschiedene Freibeträge, die dazu beitragen können, die steuerliche Belastung von Rentenempfängern zu verringern.

3. Fallstricke sind möglich

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Leibrenten nicht steuerfrei sind. Da Leibrenten aber nach dem Ertragsanteil besteuert werden und man zusätzlich von Steuerfreibeträgen Gebrauch machen kann, ist die steuerliche Belastung bei Leibrenten in der Regel überschaubar. Es sollte jedoch beachtet werden, dass unterschiedliche Vertragsbedingungen zu unterschiedlichen Steuerberechnungen führen können. Wenn die Leibrente beispielsweise zeitlich befristet wird, richtet sich das Finanzamt nach dem vereinbarten Zahlungszeitraum und legt andere, in der Regel niedrigere, Ertragsanteile fest.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vor dem Verkauf der Immobilie mit Leibrente einen Steuerberater zu beauftragen, der die zukünftige Steuerlast des Leibrentenbeziehers realistisch unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren berechnen kann.