Die Leibrente stellt ein Modell dar, bei dem Senioren durch den Empfang regelmäßiger Zahlungen beispielsweise ihre Altersrente aufbessern können. Die Leibrente kann für die Dauer eines vertraglich vereinbarten Zeitraums oder alternativ bis zum Tod des Empfängers ausgezahlt werden. Bei der Überlegung, die eigene Wohnung oder Haus auf Rentenbasis zu verkaufen, steht vor allem die Frage, was für einen finanziellen Wert eine Transaktion dieser Art für den Immobilienverkäufer bedeutet, im Vordergrund. Wenn ich meine Immobilie verkaufen würde, wie viel Leibrente würde ich im Gegenzug monatlich bekommen?

Mit unserem Leibrentenrechner bekommen Sie ein erstes Gefühl dafür, in welcher Höhe Ihre Leibrente anfallen könnte. In diesem Beitrag erklären wie Schritt für Schritt, wie Sie die Berechnung schnell und einfach mit unserem Online-Rechner für Leibrente vornehmen können. Selbstverständlich ist jeder Immobilienverkauf anders und viele individuelle Faktoren, die bei einer allgemeinen Beispielberechnung nicht berücksichtigt werden können, spielen eine wesentliche Rolle. Deshalb steht unser Team bei Fragen rund um die Leibrente gerne zur Verfügung. Dazu können Sie jederzeit mit uns kostenfrei und unverbindlich in Kontakt treten. 

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1. Anleitung zur Berechnung der Leibrente

1.1 Geschlecht und Alter eingeben

Das Alter und Geschlecht spielen eine zentrale Rolle bei der Berechnung der voraussichtlichen Restlebensdauer. Diese Faktoren sind entscheidend, um die Dauer und somit die Höhe der zukünftigen Leibrentenzahlungen zu ermitteln. Eine möglichst genaue Einschätzung der Lebenserwartung der Person, die Leibrente erhalten soll, hilft dabei, faire Rentenzahlungen in angemessener sicherzustellen, die für finanzielle Sicherheit im Alter sorgen.

1.2 Immobilienwert bestimmen

Für die Berechnung der Leibrente wird auch der Wert der betroffenen Immobilie benötigt. Einen ungefähren Wert Ihrer Immobilie können Sie selbst zum Beispiel durch Vergleichsangebote in Ihrer Stadt ermitteln. Die gängigen Immobilienportale liefern eine gute Übersicht darüber, wie der Immobilienwert einzuschätzen ist. Oder aber Sie lassen einen professionellen Immobiliengutachter oder Sachverständigen den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses schätzen. Da eine möglichst genaue Bewertung entscheidend ist, um den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen, kann sich eine Zusammenarbeit mit einem Immobilienexperten aus Ihrer Region lohnen. Bei Fragen oder Unsicherheiten steht natürlich auch unser Team gerne zur Verfügung, zögern Sie daher nicht mit der Kontaktaufnahme.

1.3 Option Einmalzahlung bei Leibrente

Typischerweise wird eine Leibrente monatlich ausbezahlt. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, dass der Immobilienverkäufer am Anfang eine größere Einmalzahlung erhält. Sollte dies also gewünscht sein, kann die geplante Summe in den Rechner eingegeben werden. Dabei gilt zu beachten, dass sich die monatliche Leibrente, die in Zukunft ausbezahlt werden soll, durch die Einmalzahlung etwas verringern wird.

1.4 Monatskaltmiete​

Auch eine zwar fiktive, aber trotzdem möglichst realistische Monatsmiete für die Immobilie spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Leibrente. Die angesetzte Miete sollte die aktuelle Preisentwicklung im Immobilienmarkt widerspiegeln. Diese kann aus Erfahrungswerten (zum Beispiel Mieten bei vergleichbaren benachbarten Immobilien bei Nachbarn erfragen) oder aus Immobilienportalen mit Fokus auf vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage ermittelt werden.

1.5 Befristung des Wohnrechts / Nießbrauchs

Beim Verkauf einer Immobilie mit Leibrente erhält der Verkäufer ein Wohn- oder Nießbrauchrecht, wodurch er die Immobilie weiterhin bewohnen und in manchen Fällen auch vermieten darf. Normalerweise gilt das Recht lebenslang, da die meisten Leibrentenbezieher natürlich nicht abschätzen können, wie lange Sie die Immobilie bewohnen oder vermieten werden. Für Investoren ist eine Befristung allerdings in vielen Fällen attraktiver, da eine fest kalkulierte Laufzeit die Renditeberechnung wesentlich erleichtert. Falls eine Befristung vereinbart werden soll, sind 10 bzw. 15 Jahre gängige Werte – die Dauer der Befristung hängt natürlich stark vom Alter des Leibrentenbeziehers ab.

2. Berechnung der Leibrente im Detail​

2.1 Beispielangaben für den Rechner

Für die Berechnung nehmen wir eine 82-jährige Frau im Besitz einer Immobilie, die einen Verkehrswert von 490.000 EUR hat. Die Frau möchte zu Beginn der Laufzeit eine Einmalzahlung in Höhe von 100.000 EUR erhalten. Für vergleichbare Immobilien werden ca. 1.100 EUR Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) pro Monat gezahlt. Die Frau möchte bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. In unserem Online-Rechner für Leibrente sieht der Fall wie folgt aus:

2.2 Aufschlüsselung der Ergebnisse

1. Die Restlebenserwartung der Frau, basierend auf den offiziellen Zahlen des Bundesfinanzministeriums, beträgt in unserem Beispielsfall 8,19 Jahre.
2. Statistisch gesehen wird die Frau also 90 Jahre alt und bis zum Jahr 2032 leben.
3. Ebenfalls vom Bundesfinanzministerium wird der Kapitalwert Multiplikator berechnet. Dieser beträgt 6,632 für die 82-jährige Frau.
4. Das Wohnrecht in unserem Beispiel ergibt sich aus folgender Berechnung:
   1.100 EUR fiktive Miete x 12 Monate x 6,632 Kapitalwert = 87.542 EUR
5. Das Wohnrecht sowie die gewünschte Einmalzahlung werden sofort vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Es ergibt sich ein Restwert von 302.458 EUR.
6. Dieser Wert wird herangezogen und durch die restliche Lebenserwartung in Monaten geteilt. Dadurch ergibt sich eine potentielle Leibrente in Höhe von 1.786 EUR pro Monat.

2.3 Grafische Darstellung

Doch damit nicht genug – unser Online-Rechner für Leibrente zeigt das Potential auch grafisch an. Dadurch kann man auf einen Blick erkennen, wie sich die Leibrente unter Berücksichtigung einer möglichen Einmalzahlung und des Wohnrechts verhält. Zudem wird die Lebenserwartung im Verhältnis zum aktuellen Alter angezeigt.

Da es je nach Alter und Geschlecht Unterschiede beim Kapitalwertmultiplikator gibt, stellen wir diesen Wert im Verhältnis zum maximalen Kapitalwertfaktor dar. Allerdings ist das als eher informativ zu sehen, denn der maximale Kapitalwertmultiplikator ist bei neugeborenen Mädchen natürlich am höchsten mit über 83 Jahren Lebenserwartung.

Zuletzt schauen wir uns noch das Verkaufspotential der Immobilie mit Leibrente an – basierend auf unserem eigens entwickelten Formel . Das Potential ist natürlich höher je älter der Leibrentenbezieher, aber auch andere Faktoren wie beispielsweise der Immobilienwert sind relevant. Diese Schätzung ist ebenfalls nur als Indikation zu betrachten, da einige wesentliche Bestandteile wie die Lage oder der Zustand der Immobilie nicht berücksichtigt wird.

2.4 Exemplarische Berechnung

Die dargestellte Rechnung dient exemplarisch zur Veranschaulichung der Berechnung eines Wohnrechts. Als Basis der Berechnungen gilt § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2024 und Bewertungsgesetz(BewG) Anlage 9 a(zu§ 13) Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro.