In Deutschland hat der Wert des Wohnrechts eine direkte Auswirkung auf die Erbschaftssteuer. Ist also eine Immobilie mit einem unbefristeten oder lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, wird dies bei der Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt, da das Wohnrecht den Wert des übertragenen Vermögens mindern kann. Wir haben einige wesentliche Punkte, die den Zusammenhang von einem Wohnrecht und der Erbschaftssteuer verdeutlichen, zusammengefasst.

1. Nießbrauch und Erbschaftssteuer

Nießbrauch bedeutet, dass die berechtigte Person, genannt auch Nießbraucher, das Recht hat, die Immobilie selbst bewohnen oder auch Erträge zum Beispiel durch Vermietung aus der Immobilie zu ziehen, ohne Eigentümer der Wohnung oder des Hauses zu sein. Da dem Nießbraucher lediglich ein Nutzungsrecht, jedoch nicht das Immobilieneigentum gehört, wird der Wert des Nießbrauchs vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen, bevor die Erbschaftssteuer berechnet wird.

a) Verminderung des steuerpflichtigen Erwerbs

Wie oben erwähnt mindert der Wert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert des übertragenen Vermögens. Dies bedeutet, dass der Nießbraucher nicht den vollen Marktwert der Immobilie erwirbt, da er lediglich über das Recht auf Nutzung und Erträge verfügt.

b) Nießbrauch berechnen

Der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Dabei werden verschiedene Kriterien wie die Lebenserwartung des Nießbrauchers sowie die wirtschaftliche Bedeutung des Nießbrauchs – beispielsweise die Höhe der fiktiven Mieten, auf die der Immobilieneigentümer während des Nießbrauchs verzichten muss – in Betracht gezogen.

c) Steuervorteile

Da der Nießbrauch den steuerpflichtigen Erwerb reduziert, führt dies in der Regel zu einer niedrigeren Schenkungssteuer- bzw. Erbschaftssteuerlast. Bei größeren Vermögenswerten kann dies erhebliche steuerliche Einsparungen bedeuten.

d) Praxisbeispiel

Frau Willmann, 70 Jahre alt, überträgt ihrer Tochter eine 4-Zimmer-Wohnung im Wert von 450.000 Euro. Bei der Übertragung wird Frau Willmann ein unbefristetes Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eingetragen, dessen Wert auf 200.000 Euro festgelegt wird. Der steuerpflichtige Erwerb für die Tochter von Frau Willmann beträgt somit nicht 450.000 Euro, sondern nur 250.000 Euro (450.000 Euro-200.000 Euro).

2. Wohnrecht und Erbschaftssteuer

Im Gegensatz zum Nießbrauch umfasst ein Wohnrecht lediglich das Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen, außerdem kann eine Erweiterung auf weitere Personen vertraglich vereinbart werden. Es besteht keine Möglichkeit, einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Wie Nießbrauch mindert auch das Wohnrecht den steuerpflichtigen Erwerb, allerdings in der Regel in einem geringeren Umfang als der Nießbrauch, da nur eine persönliche Nutzung, jedoch keine Vermietung der Immobilie durch den Wohnberechtigten möglich ist.

a) Verminderung des steuerpflichtigen Erwerbs

Das Wohnrecht führt ebenfalls zu einer Minderung des steuerpflichtigen Wertes des übertragenen Vermögens. Wie beim Nießbrauch wird auch beim Wohnrecht dessen Kapitalwert ermittelt, um die Höhe der Minderung zu bestimmen.

b) Wohnrecht berechnen

Das Wohnrecht wird ebenfalls nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet, wobei die wirtschaftliche Bedeutung des Wohnrechts sowie die Lebenserwartung des Wohnberechtigten eine zentrale Rolle spielen.

c) Steuerliche Gestaltung

Ein Wohnrecht mindert den Wert des steuerpflichtigen Erwerbs, was in manchen Fällen zu einer geringeren Erbschaftssteuerbelastung führen kann. Wie viel Steuern gespart werden können, hängt von den individuellen Umständen bei der Erbauseinandersetzung sowie vom Kapitalwert des Wohnrechts ab.

d) Praxisbeispiel

Frau und Herr Steg, 68 und 74 Jahre alt, übertragen ihrem Sohn ihr Einfamilienhaus im Wert von 600.000 Euro. Es wird vereinbart, dass die Eheleute bis zu ihrem Lebensende das Haus bewohnen können, d.h. sie sichern sich ein lebenslanges Wohnrecht. Als Basis für die Kalkulation des Kapitalwerts wird die Lebenserwartung von Frau Steg genommen, weil sie die Jüngere von den beiden ist. Die Lebenserwartung liegt bei 18,43 Jahren und der Wert des Wohnrechts bei ca. 280.000 Euro. Der steuerpflichtige Erwerb für den Sohn der Eheleute Steg beträgt somit nicht 600.000 Euro, sondern nur 320.000 Euro (600.000 Euro-280.000 Euro).